Théorie du portefeuille. Étant donné que la plupart des baux de sites mobiles peuvent être résiliés par le locataire avec un préavis très court, les propriétaires de sites sont confrontés à ce que l'on pourrait appeler un "risque binaire" : soit leur site existe ("1"), soit il n'existe pas ("0"). C'est pourquoi les propriétaires de sites ne peuvent pas se rendre dans leur banque locale et emprunter de l'argent pour payer le loyer de leur site mobile. En revanche, TIP est confronté à un risque de portefeuille : si l'un de nos sites est résilié (ce qui arrive), nous disposons de centaines et bientôt de milliers de sites pour couvrir notre exposition.

TIP est prêt à conclure des accords à long terme avec ses locataires - jusqu'à la durée totale de l'investissement (généralement 30 ans dans le cas d'un usufruit). Dans ces accords, nous sommes prêts à renouveler le loyer du site aux conditions actuelles (les conditions que nous avons trouvées dans le bail du site existant). Comment s'assurer que nous faisons ce que nous disons ? Vous passez un contrat avec nous. Nous sommes prêts à conclure des contrats site par site ou dans le cadre d'accords de bail principal (MLA).

Comme indiqué, les propriétaires de sites sont confrontés à un risque binaire : soit leur site existe, soit il n'existe pas. TIP, en revanche, est confronté à un risque de portefeuille : nous disposons d'un portefeuille mondial de sites de grande qualité qui sont stratégiques par nature, car nos locataires dépendent de ces sites. Par conséquent, notre coût du capital est faible et nous pouvons verser des sommes forfaitaires importantes aux propriétaires de sites existants. Ces propriétaires ne pourraient jamais emprunter les mêmes sommes d'argent, car les banques n'accordent pas de prêts pour des baux de sites résiliables. En outre, nos paiements sont par nature "sans recours", c'est-à-dire que si le locataire quitte le logement après que nous ayons réalisé notre investissement, nous ne récupérons pas notre argent. En conséquence, le site a monétisé son site en toute sécurité et peut réinvestir les recettes, souvent à un taux de rendement élevé. Le propriétaire du site peut réinvestir dans une entreprise prospère, par exemple, ou dans l'immobilier (en combinant notre paiement avec une dette hypothécaire à faible taux). En bref, nos investissements tirent parti des différents profils de risque entre les propriétaires de sites et le TIP, ce qui permet d'obtenir un résultat "gagnant-gagnant". En principe, le résultat optimal serait que la plupart des propriétaires de sites vendent !

Il a été démontré à maintes reprises que de nombreux propriétaires de sites mobiles préfèrent être payés d'avance plutôt qu'au fur et à mesure. Environ 25 000 propriétaires de sites dans le monde ont accepté les paiements anticipés (primes de location). Les primes de location peuvent être un outil très précieux pour les locataires (opérateurs et sociétés de tours). Il y a de nombreuses raisons de les utiliser le plus tôt possible. Les locataires peuvent :

(1) Maximiser le contrôle : une prime incitera les propriétaires à accepter certaines modifications du bail, telles que l'"extension de l'utilisation" ou l'"extension des locaux". Cela aidera les locataires à mettre en œuvre les déploiements technologiques (y compris la 5G) sans avoir à renégocier. En outre, travailler avec le TIP permettra aux locataires de se protéger contre les agrégateurs de baux tiers, dont le modèle d'entreprise pourrait être plus dépendant de la renégociation à la hausse.

(2) Maximiser la rapidité et l'efficacité : en travaillant avec TIP, les locataires peuvent effectuer des déploiements technologiques sans heurts (plus de renégociation). TIP est un point de contact unique et expérimenté pour des centaines de sites mobiles. Les contrats de TIP avec les locataires soutiennent la fourniture par ces derniers de services à valeur ajoutée, tels que l'accès en gros pour les entreprises, les services d'informatique en périphérie, la fibre optique en amont et en aval et les services d'intelligence des données. Enfin, le TIP offre une flexibilité optimale pour l'optimisation passive de l'infrastructure - si nécessaire en dehors de votre "empreinte" existante.

(3) Réduire les dépenses d'investissement : les primes de location sont coûteuses. La prime de location moyenne dans le monde est de 80 000 euros. Pour conclure 1 000 affaires, il faut donc 80 millions d'euros. Les locataires préfèrent probablement dépenser leurs dépenses d'investissement ailleurs - dans leur activité principale plutôt que dans des terrains. En d'autres termes, nos locataires préfèrent les investissements de type "actions" à ceux de type "obligations". C'est ainsi qu'ils maintiennent le cours de leurs actions ! Et l'argent de TIP est tout aussi bon car TIP peut être contrôlé à 100 %. En effet, nous sommes prêts à conclure des contrats à long terme avec nos locataires, y compris pendant toute la durée de notre investissement.

(4) Réduire les coûts d'exploitation. Le nouveau code des communications électroniques (ECC) au Royaume-Uni vise à (a) assurer une couverture omniprésente dans les zones rurales et (b) faciliter les mises à niveau technologiques (y compris la 5G). Les locataires ont reçu des "pouvoirs de code" et les utilisent pour demander des réductions de loyer. Une impasse généralisée s'est créée entre, d'une part, les locataires (opérateurs et sociétés de tours) et, d'autre part, les propriétaires de sites. Le TIP peut aider à sortir de l'impasse, car les propriétaires de sites sont beaucoup plus susceptibles d'accepter une prime de location raisonnable qu'une réduction du loyer permanent du site. En d'autres termes, le TIP peut faciliter des solutions "gagnant-gagnant" entre les propriétaires et les locataires de sites, permettant ainsi aux deux parties d'éviter les coûts et les retards liés aux procédures judiciaires. La même logique s'applique dans d'autres juridictions : Le TIP, en tant que tiers investisseur, peut aider les propriétaires et les locataires à trouver un accord dans de nombreuses circonstances.

Notre fondateur, Eric Overman, a supervisé plus de 75 % des primes de location payées en dehors des États-Unis (environ 6 000 locations dans 20 pays). InfraBridge, l'investisseur de TIP, s'est engagé à apporter jusqu'à 350 millions de dollars de fonds propres (ce qui dépasse largement les fonds propres dont disposait M. Overman dans son entreprise précédente). Ce financement (ainsi qu'une dette à faible coût en temps voulu) permettra à TIP d'exécuter des dizaines de programmes de primes de location et de cession-bail parrainés par des locataires, quelle que soit leur taille, partout dans le monde.