Teoria del portafoglio. Dato che la maggior parte dei contratti di locazione di siti mobili può essere risolta dal locatario con poco preavviso, i proprietari dei siti si trovano di fronte a quello che si potrebbe definire un "rischio binario": o il loro sito esiste ("1"), o non esiste ("0"). Per questo motivo i proprietari dei siti non possono recarsi presso la propria banca locale e chiedere un prestito a fronte dell'affitto del proprio sito mobile. Al contrario, TIP affronta il rischio di portafoglio: se uno dei nostri siti viene chiuso (cosa che accade), abbiamo centinaia e presto migliaia di siti per coprire la nostra esposizione.

TIP è disposta a stipulare contratti a lungo termine con i propri locatari, fino all'intera durata dell'investimento (di solito 30 anni in caso di usufrutto). In questi accordi siamo disposti a rinnovare l'affitto del sito alle condizioni attuali (i termini e le condizioni che abbiamo trovato nel contratto di locazione del sito esistente). Come si fa a garantire che facciamo quello che diciamo? Il contratto è con noi. Siamo disposti a stipulare contratti su base individuale o nell'ambito di accordi di master lease (MLA).

Come indicato, i proprietari di siti si trovano di fronte a un rischio binario: o il loro sito esiste o non esiste. TIP, invece, deve far fronte al rischio di portafoglio: abbiamo un portafoglio globale di siti di alta qualità che sono strategici per natura, perché i nostri affittuari dipendono da questi siti. Di conseguenza, il nostro costo del capitale è legale e possiamo versare somme forfettarie importanti ai proprietari dei siti esistenti. Questi proprietari non potrebbero mai prendere in prestito queste stesse somme di denaro, perché le banche non concedono prestiti a fronte di contratti di locazione di siti terminabili. Inoltre, i nostri pagamenti sono di natura "pro soluto", ossia se l'inquilino cessa di vivere dopo che abbiamo effettuato l'investimento, non ci viene restituito il denaro. Di conseguenza, il sito ha monetizzato in modo sicuro il suo sito e può reinvestire i proventi, spesso con un alto tasso di rendimento. Il proprietario del sito potrebbe reinvestire in un'attività di successo, ad esempio, o in un immobile (combinando il nostro pagamento con un debito ipotecario a basso tasso). In breve, i nostri investimenti sfruttano i diversi profili di rischio tra i proprietari dei siti e TIP, consentendo un "vantaggio per tutti". In linea di principio, il risultato ottimale sarebbe che la maggior parte dei proprietari di siti vendesse!

È stato ripetutamente dimostrato che molti proprietari di siti mobili preferiscono essere pagati in anticipo piuttosto che nel tempo. Circa 25.000 proprietari di siti in tutto il mondo hanno accettato i pre-pagamenti (premi di locazione). I premi di locazione possono essere uno strumento molto prezioso per i locatari (operatori e società di torri). Ci sono molti motivi per usarli prima che dopo. Gli inquilini possono:

(1) Massimizzare il controllo: un premio invoglierà i locatori ad accettare determinate modifiche al contratto di locazione, come ad esempio il linguaggio "espansione dell'uso" o "espansione dei locali". Questo aiuterà gli affittuari a eseguire i roll-out tecnologici (incluso il 5G) senza dover rinegoziare. Inoltre, la collaborazione con TIP consentirà ai locatari di proteggersi dagli aggregatori di contratti di locazione di terze parti, il cui modello commerciale potrebbe dipendere maggiormente dalla rinegoziazione "al rialzo".

(2) Massimizzare la velocità e l'efficienza: lavorando con TIP, i locatari possono eseguire il roll-out della tecnologia senza "intoppi" (senza più rinegoziazioni). TIP è un unico punto di contatto con una profonda esperienza in centinaia di siti mobili. I contratti di TIP con i locatari supportano la fornitura da parte di questi ultimi di servizi a valore aggiunto, come l'accesso all'ingrosso per le imprese, i servizi di edge computing, il front-haul e il backhaul in fibra e i servizi di data intelligence. Infine, TIP offre una flessibilità ottimale per l'ottimizzazione dell'infrastruttura passiva, se necessario al di fuori del "footprint" esistente.

(3) Ridurre il CapEx: i premi di locazione sono costosi. Il premio medio di locazione a livello mondiale è di 80.000 euro. La chiusura di 1.000 operazioni richiede quindi 80 milioni di euro. Gli affittuari probabilmente preferiscono spendere i loro CapEx altrove, nel loro core business piuttosto che nel terreno. In altre parole, i nostri locatari preferiscono investimenti di tipo "azionario" piuttosto che "obbligazionario". È così che mantengono il prezzo delle azioni! E il denaro di TIP è altrettanto buono perché TIP può essere controllato al 100%. Dopotutto, siamo disposti a stipulare contratti a lungo termine con i nostri inquilini, fino all'intera durata dell'investimento.

(4) Ridurre gli OPEX. Il nuovo codice delle comunicazioni elettroniche (ECC) nel Regno Unito ha lo scopo di (a) raggiungere una copertura ubiquitaria nelle aree rurali e (b) facilitare gli aggiornamenti tecnologici (compreso il 5G). Gli inquilini hanno ricevuto i "poteri del Codice" e li stanno usando per ottenere riduzioni dell'affitto. Ne è derivata una diffusa impasse tra, da un lato, i locatari (operatori e società di torri) e, dall'altro, i proprietari dei siti. La TIP può aiutare a superare l'impasse, perché i proprietari dei siti sono molto più propensi ad accettare un premio di locazione ragionevole piuttosto che una riduzione dell'affitto del sito. In altre parole, la TIP può facilitare soluzioni "win-win" tra proprietari e locatari, consentendo a entrambe le parti di evitare i costi e i ritardi associati ai procedimenti giudiziari. La stessa logica si applica anche in altre giurisdizioni: TIP, in qualità di investitore terzo, può aiutare proprietari e inquilini a raggiungere un accordo in molte circostanze.

Il nostro fondatore, Eric Overman, ha supervisionato oltre il 75% dei premi di locazione pagati al di fuori degli Stati Uniti (circa 6.000 contratti di locazione in 20 Paesi). InfraBridge, l'investitore di TIP, ha stanziato fino a 350 milioni di dollari di capitale (un importo di gran lunga superiore al capitale a disposizione di Overman nella sua precedente impresa). Questo finanziamento (insieme a un debito a basso costo a tempo debito) consentirà a TIP di eseguire decine di programmi di leasing premium e sale-leaseback sponsorizzati da inquilini, di qualsiasi dimensione sia necessaria, ovunque nel mondo.