Che cos’è la Terza Onda nelle infrastrutture di telecomunicazione?

In economia, la divisione del lavoro è la separazione dei compiti in qualsiasi sistema o organizzazione economica in modo che i partecipanti possano specializzarsi. La specializzazione in infrastrutture per le telecomunicazioni è emersa per la prima volta negli Stati Uniti a metà degli anni ’90, quando i dirigenti di tre società (American Radio, Castle Towers e Steve Bernstein Associates) hanno riconosciuto il valore di sfruttare il potenziale delle torri vendendo spazi a più affittuari. Tutte e tre le aziende hanno fondato società di torri che sono note ancora oggi: American Tower, Crown Castle e SBA Communications.

L’infrastruttura passiva non è “core” per gli operatori di rete mobile.

Negli Stati Uniti, gli operatori di rete mobile (MNO) si sono presto resi conto che la loro attività consiste nel vendere voce e dati e che l’infrastruttura di telecomunicazione passiva non è il fulcro della loro attività. Le società di torri indipendenti, per le quali la gestione dell’infrastruttura di telecomunicazione passiva è di fatto un’attività principale, hanno in genere una maggiore esperienza nell’individuare le efficienze e nel ridurre le spese operative (OPEX). Inoltre, le società di torri tendono ad avere un costo del capitale più basso rispetto agli MNO e hanno maggiori rapporti di co-locazione (condivisione di siti) sui loro tralicci. EY-Parthenon ha dimostrato che un tipico punto di presenza (PoP) gestito da una società di torri indipendente è più efficiente del 46% rispetto a quello gestito da un MNO.

Tutti e tre i grandi MNO statunitensi hanno dismesso l’infrastruttura passiva. Di conseguenza, tutti i grandi MNO statunitensi hanno venduto (o affittato) le loro antenne a società di infrastrutture: nel 2012, Crown Castle ha pagato a T-Mobile 2,4 miliardi di dollari per un accordo a lungo termine che prevedeva 7.200 antenne (alcune vendute, altre affittate). Analogamente, nel 2013 Crown Castle ha pagato ad AT&T 4,85 miliardi di dollari per l’affitto a lungo termine di 9.100 antenne. Nel 2015 American Tower ha pagato a Verizon Wireless 5,1 miliardi di dollari per l’affitto a lungo termine di 11.300 tralicci. Sono state chiuse anche molte operazioni minori.

L’Europa ha seguito l’esempio. Negli ultimi anni, anche gli MNO europei hanno iniziato a vendere. Alcuni hanno iniziato con il passo (meno efficiente) di creare società di torri controllate dagli MNO (Deutsche Funkturm, Telxius, Vantage, TOTEM). Ma altri hanno fatto il “salto” verso la piena specializzazione. In Spagna, ad esempio, gli operatori MNO (Telefonica, Yoigo, Masmovil e Orange) hanno venduto quasi 8.000 torri a Cellnex negli ultimi dieci anni. In Francia, Bouygues ha venduto più di 6.000 torri a Cellnex e FPS Towers, mentre Iliad ha venduto il 70% del suo portafoglio di torri a Cellnex. In Italia, Wind ha venduto 7.400 torri a Cellnex e CK Hutchinson ne ha vendute altre 8.900, sempre a Cellnex. Nel Regno Unito, Cellnex ha recentemente acquisito Arqiva e 6.000 antenne da CK Hutchinson.

Tre onde. Si potrebbero immaginare questi sviluppi come “onde”. La prima ondata sarebbe lo sviluppo iniziale delle reti da parte degli stessi MNO. La seconda ondata sarebbe la vendita di infrastrutture passive a società di torri.

La Terza Onda è iniziata anche negli Stati Uniti. Wireless Capital Partners (WCP), il primo aggregatore di contratti di locazione a terra per telecomunicazioni negli Stati Uniti, è stato fondato nel 2001. La Unison Site Management (Unison) ha seguito di lì a poco, nel 2003. Unison ha migliorato il modello di WCP in quanto ha iniziato ad acquisire “servitù di telecomunicazione” piuttosto che semplici interessi di locazione (e si è scoperto che le servitù di telecomunicazione, che sono diritti di proprietà più forti, hanno fatto meglio nel 2009-2010 durante quella che è diventata nota come la Grande Recessione). Overman, che all’epoca era un avvocato specializzato in fiscalità internazionale e finanza strutturata, ha aiutato per la prima volta una società di nome MD7 a entrare nel settore dell’aggregazione dei contratti di locazione di siti nel 2004, anno in cui è stata fondata anche Communications Capital Group (ora TowerPoint). Telecom Lease Advisors (ora Lease Advisors) è stata fondata nel 2008. Infine, Overman ha fondato Wireless Infrastructure Partners (WIP) nel 2009 e Landmark Dividend nel 2010.

Il signor Overman e il suo team di WIP hanno portato il Mobile Site Lease Investing di stile americano a livello internazionale. Dopo aver chiuso circa 1.000 investimenti in locazione di siti mobili negli Stati Uniti, il signor Overman e la società da lui fondata, WIP, hanno portato per la prima volta l’aggregazione di locazioni di siti mobili in stile statunitense a livello internazionale. Si trattava di un passo logico, perché la concorrenza tra gli aggregatori di contratti di locazione statunitensi stava riducendo i margini; gli aggregatori erano in competizione su circa 300.000 siti negli Stati Uniti, ma il mercato internazionale, che comprendeva diversi milioni di siti, era completamente aperto. Inoltre, il signor Overman aveva una doppia cittadinanza europea e statunitense, era nato e cresciuto nei Paesi Bassi (una delle società più aperte e multiculturali del mondo) ma si era formato professionalmente negli Stati Uniti (alla Georgetown Law School e alla sua School of Foreign Service).

Overman ha applicato l’approccio di WCP per l’acquisto di leasehold in giurisdizioni di common law (Australia, Canada, Regno Unito), dove non esistono “servitù lorde” di tipo Unison. Ha quindi sostituito le servitù con il concetto (originariamente romano e ben collaudato) di usufrutto nei Paesi di diritto civile (Francia, Spagna, Italia, Messico, Brasile, Cile e Colombia). Altre giurisdizioni hanno richiesto un approccio più personalizzato. Overman ha supervisionato l’investimento in circa 6.000 siti in 20 Paesi in meno di un decennio. Landmark Dividend and Lease Advisors ha seguito Overman solo nelle giurisdizioni di lingua inglese (Canada e Australia). Ma in tutto il resto del mondo, il signor Overman ha affrontato (e continua ad affrontare) poca o nessuna concorrenza. In TIP, Overman continua a innovare, entrando in nuovi mercati come la Danimarca e la Repubblica Ceca, con altre giurisdizioni e altre classi di attività già in programma.

Le società di torri come “strategia di uscita” per gli aggregatori di locazione. Sebbene la Third Wave fosse nuova sia per gli MNO che per le società di torri, queste ultime sono diventate rapidamente la “strategia di uscita” per gli aggregatori di contratti di locazione. American Tower ha acquistato 1.800 investimenti in site lease da Unison nel 2011 (e Unison è uscita dallo spazio). Crown Castle ha acquistato 2.300 unità da WCP nel 2012 (e anche WCP non è più attiva). InSite Wireless Group ha acquistato Lease Advisors nel 2014, per poi essere acquisita da American Tower nel 2020. Landmark Dividend è stato acquisito da Digital Bridge nel 2021.

I partner delle infrastrutture di telecomunicazione di nuovo in prima linea. L’acquisizione di oltre 6.000 locazioni di siti mobili da parte di Overman e dei suoi team ha permesso agli investitori di WIP di quotarsi in borsa nel 2020. Overman ha fondato Telecom Infrastructure Partners (TIP) nel febbraio del 2020 e ha immediatamente cercato e ottenuto l’impegno di capitale necessario per contribuire a portare la Terza Onda alla sua logica conclusione (350 milioni di dollari in azioni che, in combinazione con il debito, forniranno a TIP ben oltre 1 miliardo di dollari da investire). Dopo un periodo sabbatico di 18 mesi, Overman ha avviato le operazioni di TIP il 1° settembre 2021.

Tempo per l’accordo. La logica conclusione della Terza Onda è, ovviamente, un’ulteriore divisione del lavoro e dell’efficienza. Qualche anno fa, un dirigente di American Tower con cui il signor Overman ha negoziato programmi di investimento per l’affitto di siti sponsorizzati dagli affittuari in tutta l’America Latina ha detto la cosa migliore: “Gli operatori wireless dovrebbero specializzarsi in voce e dati, le società di torri dovrebbero specializzarsi in acciaio e gli aggregatori di locazioni dovrebbero specializzarsi in terreni”.

Il problema è stato che gli investitori in leasing di siti mobili hanno cercato il “rialzo” associato all’acciaio, invece di riconoscere che gli investimenti in leasing di siti mobili assomigliano agli investimenti in leasing “Triple Net” di altre classi di attività: mentre le società di torri mantengono i loro prezzi delle azioni perseguendo la crescita (organicamente, facendo pressione sugli MNO per ottenere affitti più elevati e co-locando altri inquilini, oltre che attraverso le fusioni e acquisizioni), un aggregatore di leasing ben gestito ha una completa “congruenza di obiettivi” con i suoi inquilini, gli MNO e le società di torri. Entrambe le parti cercano flussi di affitto a lungo termine, prevedibili e “simili a quelli delle obbligazioni”.

TIP è pronto per essere controllato al 100%. Per questo motivo, TIP è pronta a essere controllata al 100% dai suoi affittuari, gli MNO e le società di torri. Il nostro modello di business consiste nell’investire in locazioni di siti mobili “come li troviamo”. NON siamo investitori di tipo venture capital che cercano di massimizzare il rendimento di una tranche finita di investimenti attraverso una rinegoziazione aggressiva. Stiamo invece costruendo un portafoglio globale di alta qualità con flussi di cassa prevedibili a lungo termine – come un’obbligazione, non un’azione. TIP è pronta a rinunciare a ogni opportunità di rinegoziazione stipulando con i suoi affittuari contratti di locazione migliorati (o contratti di locazione master) che siano co-terminati con l’investimento di TIP. Ciò significa che gli MNO e le società di torri ottengono i prezzi e le condizioni operative che desiderano, senza doversi preoccupare di una rinegoziazione. TIP cercherà di ottenere un rendimento ragionevole, sul quale sarà pienamente trasparente.

Per inciso, questo approccio è identico a quello adottato da WCP, Unison e Landmark Dividend. Gli MNO statunitensi hanno collaborato con questi aggregatori di locazioni per salvaguardare i siti strategici in base a termini e condizioni prevedibili. Non ha senso per un investitore che affitta un sito negoziare in modo aggressivo con grandi affittuari quotati in borsa e ben capitalizzati. Ha ancora meno senso farlo in più giurisdizioni su più continenti.

Tre esempi di terza ondata. TIP continuerà e migliorerà i risultati ottenuti da Overman acquisendo locazioni di siti mobili (e centri di commutazione mobile, DAS e centri dati) in modo indipendente e a ritmo sostenuto. Ma TIP è ben posizionata per aiutare gli MNO e le società di torri a specializzarsi ulteriormente, completando così la Terza Onda. Ecco alcuni esempi:

(1) Programmi di premio di locazione sponsorizzati dall’inquilino. La TIP può contribuire a creare un “win-win” tra, da un lato, i proprietari di immobili e, dall’altro, gli MNO e le società di infrastrutture. Questo perché la capacità di TIP di pagare grandi premi di locazione anticipati ai proprietari di immobili NON dipende dalla rinegoziazione del contratto di locazione del sito al momento del rinnovo. Invece, TIP sfrutta il fatto che il proprietario dell’immobile si trova di fronte a un “rischio binario”: o il contratto di locazione del sito mobile paga l’affitto (“1”) o viene rescisso (“0”). TIP è ovviamente esposta al rischio di portafoglio (piuttosto che al rischio binario): se un particolare contratto di locazione di un sito viene risolto, TIP è coperta da migliaia di altri contratti di locazione di siti. Logicamente, questo significa che c’è sempre un prezzo di rimborso interessante sia per TIP che per il proprietario dell’immobile. In un mondo razionale, il 100% dei proprietari di siti dovrebbe vendere! L’attrattiva dei premi di locazione è stata confermata dal mercato: oltre 25.000 investimenti in locazione di siti sono stati effettuati in tutto il mondo.

L’MNO o la società di infrastrutture vince soprattutto in questo scenario, perché TIP è disposta a stipulare un contratto di locazione migliorato (o un contratto per più siti, MSA) che fornisce all’MNO tutta la flessibilità operativa che desidera (ad esempio, “espansione dell’uso” e “espansione dei locali” per supportare il roll-out del 5G), insieme a ragionevoli riduzioni dell’affitto. L’MNO o la società di infrastrutture controllano TIP e il proprietario dell’immobile al 100%, perché il contratto di locazione avanzata o l’MSA sono co-terminati con l’investimento di TIP. TIP non avrà mai la possibilità di rinegoziare, e l’MNO o la società di infrastrutture potranno comunque rescindere il contratto come richiesto.

(2) Rompere l’impasse derivante dal Codice delle comunicazioni elettroniche del Regno Unito del 2017. Nel Regno Unito, la riforma del Codice delle comunicazioni elettroniche (ECC) è stata concepita per contribuire a raggiungere una copertura ubiqua e una maggiore capacità, in particolare per quanto riguarda il 5G. Gli operatori di telefonia mobile hanno utilizzato il Codice per ottenere riduzioni (a volte drastiche) degli affitti, e i proprietari degli immobili hanno reagito.

Abbiamo già assistito a un numero maggiore di decisioni giudiziarie in base al Codice del 2017 rispetto ai 30 anni di vigenza del Codice precedente, e il Tribunale ha messo in guardia dai ritardi. Il governo sta valutando se sia necessario apportare delle modifiche, ma la Law Society afferma che le modifiche al Codice e alle procedure non sono sufficienti.

L’Ofcom dice che le parti devono cercare un accordo, e noi di TIP pensiamo di poter aiutare. Oltre 25.000 investimenti in locazione di siti in tutto il mondo hanno dimostrato che i proprietari di siti mobili apprezzano i premi di locazione. Nel Regno Unito sono stati pagati migliaia di premi per l’affitto di siti. Come indicato in precedenza, la disponibilità di TIP a pagare premi di locazione elevati NON dipende dagli aumenti futuri dell’affitto. In realtà, siamo disposti ad accettare riduzioni dell’affitto come previsto dal nuovo ECC. Il nostro modello di business si basa su flussi di cassa a lungo termine, prevedibili e “obbligazionari”, qualunque essi siano. Il nostro rendimento NON dipende da un “upside” futuro e negoziato.

Inoltre NON abbiamo preso posizione in merito al nuovo ECC, in modo da poter contribuire a “rompere l’impasse” tra, da un lato, i proprietari dei siti e, dall’altro, gli MNO e le società di infrastrutture. Il nostro basso costo del capitale ci permette di pagare grandi premi di locazione ai proprietari dei siti, offrendo al contempo agli MNO e alle società di infrastrutture i vantaggi che cercano nell’ambito del nuovo ECC.

TIP è solo un facilitatore ed è disposto a essere controllato al 100% da un contratto. Il nostro compito è quello di fornire il capitale per “uscire dall’impasse”.

(3) Vendita di leasing di terreni e infrastrutture. Il processo di vendita e leasing è semplice. TIP acquisisce i diritti su una proprietà, come proprietà libera o attraverso una locazione o un usufrutto. TIP affitta poi la proprietà all’ORM, che mantiene il controllo al 100% su TIP.

L’MNO utilizza i proventi a proprio piacimento, in attività “core” redditizie, come il lancio di tecnologie. I vantaggi del finanziamento con vendita e retrolocazione sono molteplici:

• Recuperare le spese di capitale precedenti (CapEx) mantenendo il controllo al 100%;
• Ottenere il 100% del valore dell’attività (nessun rapporto prestito/valore);
• Migliorare il rapporto debito/patrimonio netto, evitando di far scattare i covenant sul debito;
• Più flessibile rispetto al finanziamento del debito (durata 10-30 anni);
• Trasformare un bene ammortizzabile in denaro;
• Proteggere il bene da acquirenti terzi indipendenti.

L’ORM manterrà il pieno controllo dell’asset. TIP è una controparte puramente finanziaria, non un concorrente. I nostri contratti di locazione sono “Triple-Net” e “obbligazionari”. L’MNO blocca i prezzi, i termini e le condizioni, senza possibilità di rinegoziazione. Monetizzare:

• Alberi;
• Centri di commutazione mobile (MSC);
• DAS; e
• Centri dati.

Gli MNO statunitensi si sono protetti stipulando con varie controparti operazioni di vendita e leasing degli asset principali. Ad esempio, quando AT&T ha venduto altri 1.000 tralicci nel 2019, non li ha venduti a Crown Castle (che aveva acquistato 9.100 dei suoi tralicci nel 2013). Ha invece concluso un accordo con Peppertree. Allo stesso modo, quando nel 2015 Verizon ha deciso di stipulare un contratto di sale-leaseback del suo centro operativo nel New Jersey per un valore di 650 milioni di dollari, lo ha fatto con Mesirow Financial anziché con American Tower. Gli MNO europei dovrebbero prendere in considerazione anche le controparti che non controllano già i loro portafogli di alberi. In effetti, per completare davvero la Terza Onda (specializzazione ottimale senza rinunciare al controllo), gli MNO potrebbero prendere in considerazione la vendita in leasing del terreno con TIP, perseguendo al contempo la vendita in leasing dell’acciaio, delle attrezzature o persino degli edifici sopra il terreno affittato con terzi. Massimo ricavo, massimo controllo.

TIP offre il team di gran lunga più esperto nel settore degli investimenti in locazione di siti mobili:

• Nel periodo 2000-2009, Overman ha fornito consulenza a società Fortune 500 per oltre 4 miliardi di dollari di finanziamenti di leasing “big ticket”;
• Nel periodo 2010-2019, Overman ha portato gli investimenti statunitensi in locazione di siti mobili a livello internazionale, chiudendo oltre 6.000 transazioni (per un valore di 1 miliardo di dollari).

Con TIP, Overman e il suo team in rapida espansione stanno ulteriormente migliorando e accelerando questo impressionante curriculum di leader di pensiero e innovatori nel settore.