Hvad er den tredje bølge inden for telekommunikationsinfrastruktur?

I økonomi er arbejdsdeling adskillelsen af opgaver i ethvert økonomisk system eller organisation, så deltagerne kan specialisere sig. Specialisering i telekommunikationsinfrastruktur opstod først i USA i midten af 1990’erne, da ledere fra tre virksomheder (American Radio, Castle Towers og Steve Bernstein Associates) indså værdien af at udnytte potentialet i tårnaktiver ved at sælge plads til flere lejere. Alle tre virksomheder etablerede tårnvirksomheder, som stadig er kendte i dag: American Tower, Crown Castle og SBA Communications.

Passiv infrastruktur er ikke “core” for mobilnetværksoperatører.

I USA indså mobilnetværksoperatørerne (MNO’erne) hurtigt, at de sælger tale og data, og at passiv teleinfrastruktur ikke er kernen i deres forretning. Uafhængige tårnvirksomheder, for hvem administration af passiv teleinfrastruktur faktisk er en kerneforretning, har typisk større ekspertise i at identificere effektiviseringer og reducere driftsudgifter (OPEX). Derudover har masteselskaber tendens til at have lavere kapitalomkostninger end MNO’er, og de har større samlokalisering (site sharing) på deres master. EY-Parthenon har vist, at et typisk point of presence (PoP), der administreres af et uafhængigt tårnfirma, er 46% mere effektivt end et, der administreres af en MNO.

Alle tre store amerikanske MNO’er har frasolgt deres passive infrastruktur. Som følge heraf har alle store amerikanske MNO’er solgt (eller leaset) deres master til infrastrukturselskaber: I 2012 betalte Crown Castle T-Mobile 2,4 milliarder dollars for en langsigtet aftale, der omfattede 7.200 master (nogle solgt, nogle leaset). På samme måde betalte Crown Castle i 2013 AT&T 4,85 milliarder dollars for en langtidslejekontrakt på 9.100 master. Og i 2015 betalte American Tower Verizon Wireless 5,1 milliarder dollars for en langtidslejekontrakt på 11.300 master. Der er også indgået mange mindre aftaler.

Europa har fulgt trop. I de senere år er europæiske MNO’er også begyndt at sælge. Nogle er begyndt med det (mindre effektive) skridt at skabe MNO-kontrollerede tårnvirksomheder (Deutsche Funkturm, Telxius, Vantage, TOTEM). Men andre har taget “springet” til fuld specialisering. I Spanien har MNO’erne (Telefonica, Yoigo, Masmovil og Orange) f.eks. solgt næsten 8.000 master til Cellnex i løbet af det sidste årti. I Frankrig har Bouygues solgt mere end 6.000 tårne til Cellnex og FPS Towers, og Iliad har solgt 70 % af sin tårnportefølje til Cellnex. I Italien solgte Wind 7.400 tårne til Cellnex, og CK Hutchinson solgte yderligere 8.900, også til Cellnex. Og i Storbritannien købte Cellnex for nylig Arqiva sammen med 6.000 master fra CK Hutchinson.

Tre bølger. Man kan forestille sig disse udviklinger som “bølger”. Den første bølge ville være den indledende udvikling af netværk af MNO’erne selv. Den anden bølge ville være salget af passiv infrastruktur til tårnvirksomheder.

Den tredje bølge startede også i USA. Wireless Capital Partners (WCP), USA’s første samler af telekommunikationslejemål, blev etableret i 2001. Unison Site Management (Unison) fulgte snart efter, i 2003. Unison forbedrede WCP’s model, idet Unison begyndte at erhverve “telekommunikationsservitutter” i stedet for blot lejerettigheder (og det viste sig, at telekommunikationsservitutter, som er stærkere ejendomsrettigheder, klarede sig bedre i 2009-2010 under det, der blev kendt som den store recession). Overman, som på det tidspunkt var advokat inden for international skat og struktureret finansiering, hjalp først en virksomhed ved navn MD7 med at bevæge sig ind på området for sammenlægning af lejemål i 2004, hvilket også var det år, hvor Communications Capital Group blev grundlagt (nu TowerPoint). Telecom Lease Advisors (nu Lease Advisors) blev etableret i 2008. Endelig etablerede Overman Wireless Infrastructure Partners (WIP) i 2009, og Landmark Dividend fulgte efter i 2010.

Overman og hans team hos WIP har gjort Mobile Site Lease Investing i amerikansk stil international. Efter at have lukket omkring 1.000 investeringer i leasing af mobilsites i USA, tog Overman og det firma, han grundlagde, WIP, for første gang den amerikanske stil med at samle leasing af mobilsites internationalt. Det var et logisk skridt, fordi konkurrencen mellem de amerikanske leasingaggregatorer pressede marginerne nedad; aggregatorerne konkurrerede om omkring 300.000 sites i USA, men det internationale marked, som omfattede flere millioner sites, var helt åbent. Overman havde dobbelt statsborgerskab i Europa og USA, var født og opvokset i Holland (et af de mest åbne og multikulturelle samfund i verden), men havde fået sin professionelle uddannelse i USA (på Georgetown Law School og School of Foreign Service).

Overman anvendte WCP’s tilgang til at købe lejemål i common law-jurisdiktioner (Australien, Canada, Storbritannien), hvor Unison-type “servitutter i brutto” ikke findes. Derefter erstattede han servitutter med det (oprindeligt romerske og velkendte) begreb usufructs i civilretlige lande (Frankrig, Spanien, Italien, Mexico, Brasilien, Chile og Colombia). Andre jurisdiktioner krævede en mere tilpasset tilgang. Overman førte tilsyn med investeringen i ca. 6.000 anlæg i 20 lande på mindre end et årti. Landmark Dividend and Lease Advisors fulgte kun Overman til engelsktalende jurisdiktioner (Canada og Australien). Men alle andre steder i verden mødte (og møder) Mr. Overman kun lidt eller ingen konkurrence. Hos TIP fortsætter Overman med at innovere og bevæger sig ind på nye markeder som Danmark og Tjekkiet, og der er allerede planer om andre jurisdiktioner og yderligere aktivklasser.

Tårnselskaber som en “exit-strategi” for leasingargregatorer. Selvom den tredje bølge var ny for både MNO’er og masteselskaber, blev masteselskaberne hurtigt “exit-strategien” for leasingaggregatorer. American Tower købte 1.800 lejemål fra Unison i 2011 (og Unison forlod området). Crown Castle købte 2.300 af WCP i 2012 (og WCP er heller ikke længere aktiv). InSite Wireless Group købte Lease Advisors i 2014 og blev derefter opkøbt af American Tower i 2020. Landmark Dividend blev opkøbt af Digital Bridge i 2021.

Telekominfrastrukturpartnere i front igen. Overman og hans teams opkøb af mere end 6.000 mobile lejemål gjorde det muligt for WIP’s investorer at blive børsnoteret i 2020. Overman etablerede Telecom Infrastructure Partners (TIP) i februar 2020 og søgte og fik straks den nødvendige kapital til at hjælpe med at skubbe den tredje bølge til sin logiske konklusion (350 mio. dollars i egenkapital, som i kombination med gæld vil give TIP langt over 1 mia. dollars at investere). Efter et sabbatår på 18 måneder lancerede Overman TIP’s aktiviteter den 1. september 2021.

Tid til aftale. Den logiske konklusion på den tredje bølge er naturligvis en yderligere arbejdsdeling og effektivisering. For et par år siden sagde en leder hos American Tower, som Overman forhandlede med om lejersponsorerede investeringsprogrammer i Latinamerika, det på den bedste måde: “De trådløse operatører bør specialisere sig i tale og data, tårnfirmaer bør specialisere sig i stål, og jordlejeaggregatorer bør specialisere sig i jord.”

Problemet har været, at investorer i mobilsite-leasing har søgt “upside” forbundet med stål i stedet for at erkende, at investeringer i mobilsite-leasing ligner “Triple Net”-leasinginvesteringer i andre aktivklasser: Mens tårnvirksomheder opretholder deres aktiekurser ved at forfølge vækst (organisk ved at presse MNO’er til højere huslejer og ved at samlokalisere yderligere lejere samt gennem M&A), har en veldrevet leasingaggregator fuldstændig “målkongruens” med sine lejere, MNO’erne og tårnvirksomhederne. Begge parter søger langsigtede, forudsigelige, “obligationslignende” lejeindtægter.

TIP er forberedt på at blive 100% kontrolleret. Derfor er TIP parat til at blive 100% kontrolleret af sine lejere, MNO’erne og masteselskaberne. Vores forretningsmodel er at investere i lejemål af mobilsider, “som vi finder dem”. Vi er IKKE investorer af venturekapital-typen, der søger at maksimere afkastet på en begrænset del af investeringerne gennem aggressiv genforhandling. I stedet opbygger vi en global portefølje af høj kvalitet med langsigtede, forudsigelige pengestrømme – som en obligation, ikke en aktie. TIP er parat til at give afkald på enhver mulighed for at genforhandle ved at indgå forbedrede lejekontrakter (eller master lease agreements) med sine lejere, som er tidsbegrænsede i forhold til TIP’s investering. Det betyder, at MNO’er og masteselskaber får de priser og driftsvilkår, de ønsker – uden at skulle bekymre sig om genforhandling. TIP vil tilstræbe et rimeligt afkast, som der vil være fuld åbenhed om.

I øvrigt er denne tilgang identisk med WCP’s, Unisons og Landmark Dividends tilgang. Amerikanske MNO’er arbejdede sammen med disse leasing-aggregatorer for at sikre strategiske sites under forudsigelige vilkår og betingelser. Det giver ingen mening for en investor at forhandle aggressivt med store, børsnoterede og velkapitaliserede lejere. Det giver endnu mindre mening at gøre det på tværs af mange jurisdiktioner på flere kontinenter.

Tre eksempler på den tredje bølge. TIP vil fortsætte og forbedre Overmans resultater ved at opkøbe lejemål af mobilsites (og mobile switching-centre, DAS og datacentre) uafhængigt og i et hurtigt tempo. Men TIP er godt positioneret til at hjælpe MNO’er og masteselskaber med at specialisere sig yderligere og dermed fuldende den tredje bølge. Her er nogle eksempler:

(1) Lejer-sponsorerede lejemålspræmieprogrammer. TIP kan hjælpe med at skabe en “win-win” mellem på den ene side ejendomsejere og på den anden side MNO’er og infrastrukturselskaber. Det skyldes, at TIP’s evne til at betale store, forudgående lejepræmier til ejendomsejere IKKE afhænger af genforhandling af lejekontrakten ved fornyelse. I stedet udnytter TIP det faktum, at ejeren af ejendommen står over for en “binær risiko”: Enten betaler lejeren af mobilpladsen leje (“1”), eller også bliver den opsagt (“0”). TIP står selvfølgelig over for en porteføljerisiko (snarere end en binær risiko): Hvis en bestemt lejekontrakt opsiges, er TIP dækket af tusindvis af andre lejekontrakter. Logisk set betyder det, at der altid er en udbetalingspris, som er attraktiv for både TIP og ejeren af ejendommen. I en rationel verden burde 100% af hjemmesideejerne sælge! Leasingpræmiernes tiltrækningskraft er blevet bekræftet på markedet: Der er nu foretaget mere end 25.000 investeringer i site lease på verdensplan.

MNO’en eller infrastrukturselskabet vinder mest af alt i dette scenarie, fordi TIP er parat til at indgå en forbedret lejekontrakt (eller multiple site agreement, MSA), der giver MNO’en al den driftsmæssige fleksibilitet, den ønsker (f.eks. “udvidelse af brug” og “udvidelse af lokaler” for at understøtte 5G-udrulninger), sammen med rimelige lejenedsættelser. MNO’en eller infrastrukturselskabet kontrollerer TIP og ejendomsejeren 100 %, fordi den udvidede lejekontrakt eller MSA er tidsubegrænset i forhold til TIP’s investering. TIP vil aldrig have mulighed for at genforhandle – og MNO’en eller infrastrukturselskabet vil stadig kunne opsige efter behov.

(2) At bryde dødvandet som følge af den britiske kodeks for elektronisk kommunikation fra 2017. I Storbritannien blev reformen af Electronic Communications Code (ECC) designet til at hjælpe med at opnå allestedsnærværende dækning og større kapacitet – især i forbindelse med 5G. Mobiloperatører har brugt kodekset til at opnå (nogle gange dramatiske) huslejenedsættelser, og ejendomsejere har presset på.

Vi har allerede set flere domstolsafgørelser under 2017-kodeksen end i de 30 år, den tidligere kodeks var i kraft, og domstolen har advaret mod forsinkelser. Regeringen er ved at undersøge, om der er behov for ændringer, men Law Society siger, at ændringer i kodekset og procedurerne ikke er nok.

Ofcom siger, at parterne skal forsøge at nå til enighed, og vi hos TIP mener, at vi kan hjælpe. Mere end 25.000 investeringer i site-leasing verden over har vist, at ejere af mobile sites kan lide leasingpræmier. Der er blevet betalt tusindvis af præmier for leje af grunde i Storbritannien. Som nævnt ovenfor afhænger TIP’s villighed til at betale store lejepræmier IKKE af fremtidige huslejestigninger. Faktisk er vi parate til at acceptere huslejenedsættelser, som det er hensigten med den nye ECC. Vores forretningsmodel er baseret på langsigtede, forudsigelige, “obligationslignende” pengestrømme, uanset hvad de måtte være. Vores afkast afhænger IKKE af fremtidig, forhandlet “upside”.

Vi har heller IKKE taget stilling til den nye ECC, så vi kan hjælpe med at “bryde dødvandet” mellem på den ene side siteejere og på den anden side MNO’er og infrastrukturselskaber. Vores lave kapitalomkostninger gør det muligt for os at betale store lejepræmier til grundejere, samtidig med at vi tilbyder MNO’er og infrastrukturselskaber de fordele, de søger under den nye ECC.

TIP er kun en facilitator og er villig til at blive kontrolleret 100% under kontrakt. Vores opgave er at skaffe den kapital, der skal til for at “bryde dødvandet”.

(3) Salg af jord og infrastruktur – leasebacks. Sale-leaseback-processen er ligetil. TIP erhverver rettigheder til at være ejendom, som selveje eller gennem en headlease eller usufruct. TIP lejer derefter ejendommen tilbage til MNO, som bevarer 100% kontrol over TIP.

MNO’en bruger indtægterne som ønsket til rentable “kerneaktiviteter”, som f.eks. udrulning af teknologi. Der er mange fordele ved sale-leaseback-finansiering:

• Få dækket tidligere kapitaludgifter (CapEx), mens du bevarer 100 % kontrol;
• Få 100 % af aktivets værdi (ingen belåningsgrad);
• Forbedre forholdet mellem gæld og egenkapital, undgå at udløse gældskonventioner;
• Mere fleksibel end gældsfinansiering (10-30 års løbetid);
• Gør et afskrivningsberettiget aktiv til kontanter;
• Beskyt aktivet mod uafhængige tredjepartskøbere.

MNO’en bevarer fuld kontrol over aktivet. TIP er en rent finansiel modpart, ikke en konkurrent. Vores leasingaftaler er “Triple-Net” og “obligationslignende”. MNO’en fastlåser priser, vilkår og betingelser – der vil ikke være nogen genforhandling. Tjen penge:

• Master;
• Mobile koblingscentre (MSC’er);
• DAS; og
• Datacentre.

Amerikanske MNO’er har beskyttet sig ved at indgå sale-leasebacks af kerneaktiver med forskellige modparter. Da AT&T for eksempel solgte yderligere 1.000 master i 2019, solgte de dem ikke til Crown Castle (som havde købt 9.100 af deres master i 2013). I stedet indgik de en aftale med Peppertree. Da Verizon i 2015 besluttede at indgå en sale-leaseback-aftale på 650 mio. dollars for sit driftscenter i New Jersey, gjorde de det med Mesirow Financial i stedet for med American Tower. Europæiske MNO’er bør ligeledes overveje modparter, der ikke allerede kontrollerer deres masteporteføljer. For virkelig at fuldende den tredje bølge (optimal specialisering uden at give afkald på kontrol) kunne MNO’erne faktisk overveje at indgå aftaler med TIP om sale-leaseback af jorden, samtidig med at de forsøger at sale-leaseback af stål, udstyr eller endda bygninger oven på den lejede grund med tredjeparter. Maksimalt udbytte, maksimal kontrol.

TIP tilbyder langt det mest erfarne team inden for investering i leje af mobilsites:

• I perioden 2000-2009 rådgav Overman Fortune 500-virksomheder om leasingfinansieringer for mere end 4 milliarder dollars;
• I 2010-2019 tog Mr. Overman amerikanske investeringer i leasing af mobilsider til udlandet og afsluttede mere end 6.000 transaktioner (til en værdi af yderligere 1 mia. USD).

Med TIP vil Overman og hans hurtigt voksende team yderligere forbedre og accelerere denne imponerende track record som tankeledere og innovatører på området.