Czym jest Trzecia Fala w infrastrukturze telekomunikacyjnej?

W ekonomii podział pracy to rozdzielenie zadań w dowolnym systemie gospodarczym lub organizacji, tak aby uczestnicy mogli się specjalizować. Specjalizacja w infrastrukturze telekomunikacyjnej po raz pierwszy pojawiła się w Stanach Zjednoczonych w połowie lat 90-tych, kiedy to kierownictwo trzech firm (American Radio, Castle Towers i Steve Bernstein Associates) dostrzegło wartość wykorzystania potencjału aktywów wieżowych poprzez sprzedaż powierzchni wielu najemcom. Wszystkie trzy firmy założyły firmy wieżowe, które są znane do dziś: American Tower, Crown Castle i SBA Communications.

Infrastruktura pasywna nie jest „kluczowa” dla operatorów sieci komórkowych.

W Stanach Zjednoczonych operatorzy sieci komórkowych (MNO) szybko zdali sobie sprawę, że ich działalność polega na sprzedaży usług głosowych i transmisji danych, a pasywna infrastruktura telekomunikacyjna nie jest kluczowa dla ich działalności. Niezależne firmy wieżowe, dla których zarządzanie pasywną infrastrukturą telekomunikacyjną jest w rzeczywistości podstawową działalnością, zazwyczaj mają większe doświadczenie w identyfikowaniu efektywności i zmniejszaniu wydatków operacyjnych (OPEX). Ponadto firmy zajmujące się budową wież mają zwykle niższy koszt kapitału niż operatorzy sieci komórkowych i mają wyższy współczynnik kolokacji (współdzielenia lokalizacji) na swoich masztach. EY-Parthenon wykazał, że typowy punkt obecności (PoP) zarządzany przez niezależną firmę wieżową jest o 46% bardziej wydajny niż punkt zarządzany przez MNO.

Wszystkie trzy duże amerykańskie sieci MNO pozbyły się swojej pasywnej infrastruktury. W rezultacie wszystkie duże amerykańskie sieci MNO sprzedały (lub wydzierżawiły) swoje maszty firmom infrastrukturalnym: w 2012 roku Crown Castle zapłaciła T-Mobile 2,4 miliarda dolarów za długoterminową umowę obejmującą 7200 masztów (niektóre sprzedane, niektóre wydzierżawione). Podobnie, w 2013 roku Crown Castle zapłaciła AT&T 4,85 miliarda dolarów za długoterminową dzierżawę 9 100 masztów. W 2015 roku American Tower zapłaciła Verizon Wireless 5,1 miliarda dolarów za długoterminową dzierżawę 11 300 masztów. Zamknięto również wiele mniejszych transakcji.

Europa poszła w jej ślady. W ostatnich latach europejscy operatorzy sieci komórkowych również rozpoczęli sprzedaż. Niektórzy zaczęli od (mniej skutecznego) kroku polegającego na tworzeniu firm wieżowych kontrolowanych przez MNO (Deutsche Funkturm, Telxius, Vantage, TOTEM). Inni jednak zdecydowali się na „skok” w kierunku pełnej specjalizacji. Przykładowo, w Hiszpanii operatorzy sieci komórkowych (Telefonica, Yoigo, Masmovil i Orange) sprzedali firmie Cellnex prawie 8000 wież w ciągu ostatniej dekady. We Francji Bouygues sprzedał ponad 6000 wież Cellnex i FPS Towers, a Iliad sprzedał 70% swojego portfolio wież Cellnex. We Włoszech Wind sprzedał 7,400 wież firmie Cellnex, a CK Hutchinson sprzedał kolejne 8,900, również firmie Cellnex. W Wielkiej Brytanii Cellnex niedawno przejął Arqiva wraz z 6 000 masztów od CK Hutchinson.

Trzy fale. Można to sobie wyobrazić jako „fale”. Pierwsza fala to początkowy rozwój sieci przez samych operatorów MNO. Drugą falą będzie sprzedaż infrastruktury pasywnej firmom zajmującym się budową wież.

Trzecia fala rozpoczęła się również w Stanach Zjednoczonych. Wireless Capital Partners (WCP), pierwszy amerykański agregator dzierżawy gruntów telekomunikacyjnych, został założony w 2001 roku. Unison Site Management (Unison) wkrótce potem, w 2003 roku. Unison ulepszył model WCP w ten sposób, że zaczął nabywać „służebności telekomunikacyjne”, a nie zwykłe udziały w dzierżawie (i okazało się, że służebności telekomunikacyjne, które są silniejszymi prawami własności, radziły sobie lepiej w latach 2009-2010 podczas tego, co stało się znane jako Wielka Recesja). Pan Overman, który był wówczas międzynarodowym prawnikiem zajmującym się podatkami i finansami strukturyzowanymi, po raz pierwszy pomógł firmie o nazwie MD7 wejść na rynek agregacji leasingu witryn w 2004 roku, który był również rokiem założenia Communications Capital Group (obecnie TowerPoint). Telecom Lease Advisors (obecnie Lease Advisors) została założona w 2008 roku. W 2009 r. pan Overman założył spółkę Wireless Infrastructure Partners (WIP), a w 2010 r. spółkę Landmark Dividend.

Pan Overman i jego zespół w WIP wprowadzili amerykański styl Mobile Site Lease Investing International. Po zamknięciu około 1000 inwestycji w dzierżawę obiektów mobilnych w Stanach Zjednoczonych, pan Overman i założona przez niego firma WIP po raz pierwszy wprowadzili agregację dzierżawy obiektów mobilnych w stylu amerykańskim na arenę międzynarodową. Był to logiczny krok, ponieważ konkurencja między amerykańskimi agregatorami najmu obniżała marże; agregatorzy rywalizowali o około 300 000 witryn w Stanach Zjednoczonych, ale rynek międzynarodowy, który obejmował kilka milionów witryn, był szeroko otwarty. Ponadto pan Overman był podwójnym obywatelem Europy i Stanów Zjednoczonych, który urodził się i wychował w Holandii (jednym z najbardziej otwartych i wielokulturowych społeczeństw na świecie), ale kształcił się jako profesjonalista w Stanach Zjednoczonych (w Georgetown Law School i School of Foreign Service).

Pan Overman zastosował podejście WCP polegające na zakupie dzierżaw w jurysdykcjach prawa zwyczajowego (Australia, Kanada, Wielka Brytania), gdzie nie istnieją „służebności brutto” typu Unison. Następnie zastąpił służebności (pierwotnie rzymską i dobrze znaną) koncepcją użytkowania w krajach prawa cywilnego (Francja, Hiszpania, Włochy, Meksyk, Brazylia, Chile i Kolumbia). Inne jurysdykcje wymagały bardziej zindywidualizowanego podejścia. Pan Overman nadzorował inwestycję w około 6000 lokalizacji w 20 krajach w ciągu niecałej dekady. Landmark Dividend and Lease Advisors podążył za panem Overmanem tylko do jurysdykcji anglojęzycznych (Kanada i Australia). Ale wszędzie indziej na świecie pan Overman napotykał (i nadal napotyka) niewielką lub żadną konkurencję. W TIP pan Overman nadal wprowadza innowacje, wchodząc na nowe rynki, takie jak Dania i Czechy, z innymi jurysdykcjami i dodatkowymi klasami aktywów już zaplanowanymi.

Firmy wieżowe jako „strategia wyjścia” dla agregatorów najmu. Chociaż Trzecia Fala była nowością zarówno dla operatorów MNO, jak i firm zajmujących się wynajmem wież, firmy te szybko stały się „strategią wyjścia” dla agregatorów wynajmu. W 2011 roku American Tower kupiła od Unison 1 800 inwestycji w dzierżawę terenu (po czym Unison opuściła tę powierzchnię). Crown Castle kupił 2 300 od WCP w 2012 roku (WCP również nie jest już aktywne). InSite Wireless Group kupiła Lease Advisors w 2014 roku, a następnie została przejęta przez American Tower w 2020 roku. Landmark Dividend została przejęta przez Digital Bridge w 2021 roku.

Partnerzy infrastruktury telekomunikacyjnej znów na czele. Przejęcie ponad 6 000 dzierżaw obiektów mobilnych przez pana Overmana i jego zespoły pozwoliło inwestorom WIP wejść na giełdę w 2020 roku. Pan Overman założył Telecom Infrastructure Partners (TIP) w lutym 2020 r. i natychmiast poszukał i uzyskał zaangażowanie kapitałowe wymagane, aby pomóc w doprowadzeniu Trzeciej Fali do logicznego zakończenia (350 mln USD w kapitale własnym, co w połączeniu z długiem zapewni TIP znacznie ponad 1 mld USD na inwestycje). Po 18-miesięcznym urlopie naukowym pan Overman rozpoczął działalność TIP 1 września 2021 r.

Czas na porozumienie. Logiczną konkluzją Trzeciej Fali jest oczywiście dalszy podział pracy i wydajności. Kilka lat temu, jeden z dyrektorów American Tower, z którym pan Overman negocjował sponsorowane przez najemców programy inwestycji w dzierżawę terenu w Ameryce Łacińskiej, powiedział to najlepiej: „operatorzy sieci bezprzewodowych powinni specjalizować się w usługach głosowych i transmisji danych, firmy zajmujące się budową wież powinny specjalizować się w stali, a agregatorzy dzierżawy gruntów powinni specjalizować się w gruntach”.

Problem polegał na tym, że inwestorzy w dzierżawę obiektów mobilnych szukali „zysków” związanych ze stalą, zamiast uznać, że inwestycje w dzierżawę obiektów mobilnych przypominają inwestycje w dzierżawę „Triple Net” w innych klasach aktywów: podczas gdy firmy zajmujące się budową wież utrzymują swoje ceny akcji poprzez dążenie do wzrostu (organicznie poprzez naciskanie na operatorów sieci komórkowych w celu uzyskania wyższych czynszów i poprzez kolokację dodatkowych najemców, a także poprzez fuzje i przejęcia), dobrze zarządzany agregator dzierżawy ma pełną „zgodność celów” ze swoimi najemcami, operatorami sieci komórkowych i firmami zajmującymi się budową wież. Obie strony dążą do długoterminowych, przewidywalnych, „obligacyjnych” przepływów czynszu.

TIP jest przygotowany do 100% kontroli. Z tego powodu TIP jest przygotowany na to, by być w 100% kontrolowanym przez swoich najemców, operatorów MNO i firmy wieżowe. Nasz model biznesowy polega na inwestowaniu w dzierżawę witryn mobilnych „w miarę ich znajdowania”. NIE jesteśmy inwestorami typu venture capital, którzy dążą do maksymalizacji zwrotu z określonej transzy inwestycji poprzez agresywne renegocjacje. Zamiast tego budujemy wysokiej jakości, globalny portfel długoterminowych, przewidywalnych przepływów pieniężnych – jak obligacje, a nie akcje. TIP jest przygotowana na rezygnację z wszelkich możliwości renegocjacji poprzez zawieranie z najemcami umów najmu o podwyższonym standardzie (lub umów master lease), które są współterminowe z inwestycją TIP. Oznacza to, że operatorzy sieci MNO i operatorzy wieżowi otrzymują ceny i warunki operacyjne, których oczekują – bez konieczności martwienia się o jakiekolwiek renegocjacje. TIP będzie dążyć do uzyskania rozsądnego zwrotu, który będzie w pełni przejrzysty.

Na marginesie, podejście to jest identyczne z podejściem przyjętym przez WCP, Unison i Landmark Dividend. Amerykańscy operatorzy sieci komórkowych współpracowali z tymi agregatorami dzierżawy, aby zabezpieczyć strategiczne lokalizacje na przewidywalnych warunkach. Nie ma sensu, aby inwestor prowadził agresywne negocjacje z dużymi, notowanymi na giełdzie, dobrze skapitalizowanymi najemcami. Jeszcze mniej sensu ma robienie tego w wielu jurysdykcjach na wielu kontynentach.

Trzy przykłady trzeciej fali. TIP będzie kontynuować i poprawiać osiągnięcia pana Overmana poprzez niezależne i szybkie nabywanie dzierżaw obiektów mobilnych (oraz mobilnych centrów przełączania, DAS i centrów danych). TIP jest jednak dobrze przygotowany, aby pomóc operatorom MNO i firmom wieżowym w dalszej specjalizacji, uzupełniając w ten sposób trzecią falę. Oto kilka przykładów:

(1) Programy Lease Premium sponsorowane przez najemcę. TIP może pomóc w stworzeniu „win-win” pomiędzy, z jednej strony, właścicielami nieruchomości, a z drugiej strony, MNO i firmami infrastrukturalnymi. Wynika to z faktu, że zdolność TIP do płacenia właścicielom nieruchomości wysokich, naliczanych z góry premii za dzierżawę NIE zależy od renegocjacji umowy dzierżawy terenu przy jej odnawianiu. Zamiast tego, TIP wykorzystuje fakt, że właściciel nieruchomości stoi w obliczu „ryzyka binarnego”: albo dzierżawa mobilnego obiektu opłaca czynsz („1”), albo zostaje rozwiązana („0”). TIP jest oczywiście narażony na ryzyko portfelowe (a nie binarne): jeśli dana dzierżawa terenu zostanie zakończona, TIP jest zabezpieczony tysiącami innych dzierżaw. Logicznie rzecz biorąc, oznacza to, że zawsze istnieje cena wypłaty, która jest atrakcyjna zarówno dla TIP, jak i właściciela nieruchomości. W racjonalnym świecie 100% właścicieli witryn powinno sprzedawać! Atrakcyjność premii leasingowych została potwierdzona na rynku: obecnie na całym świecie dokonano ponad 25 000 inwestycji w leasing obiektów.

MNO lub firma infrastrukturalna wygrywa przede wszystkim w tym scenariuszu, ponieważ TIP jest przygotowany do zawarcia rozszerzonej umowy najmu (lub umowy dotyczącej wielu lokalizacji, MSA), która zapewnia MNO wszelką pożądaną elastyczność operacyjną (np. język „rozszerzenia użytkowania” i „rozszerzenia lokalu” w celu wsparcia wdrażania 5G), wraz z rozsądnymi obniżkami czynszu. OSK lub spółka infrastrukturalna kontroluje TIP i właściciela nieruchomości w 100%, ponieważ rozszerzona umowa najmu lub umowa MSA jest współterminowa z inwestycją TIP. TIP nigdy nie będzie miał możliwości renegocjacji – a MNO lub firma infrastrukturalna nadal będzie mogła wypowiedzieć umowę zgodnie z wymaganiami.

(2) Przełamanie impasu wynikającego z brytyjskiego kodeksu łączności elektronicznej z 2017 r. W Wielkiej Brytanii reforma Kodeksu Łączności Elektronicznej (ECC) miała pomóc w osiągnięciu wszechobecnego zasięgu i większej przepustowości – w szczególności w odniesieniu do 5G. Operatorzy komórkowi wykorzystali kodeks do uzyskania (czasami drastycznych) obniżek czynszu, a właściciele nieruchomości sprzeciwili się temu.

Na mocy Kodeksu z 2017 r. wydano już więcej orzeczeń sądowych niż przez całe 30 lat obowiązywania poprzedniego kodeksu, a Trybunał ostrzegł przed opóźnieniami. Rząd bada, czy zmiany mogą być potrzebne, ale Law Society twierdzi, że zmiany w kodeksie i procedurach nie są wystarczające.

Ofcom twierdzi, że strony powinny dążyć do porozumienia, a my w TIP uważamy, że możemy w tym pomóc. Ponad 25 000 inwestycji w dzierżawę witryn na całym świecie pokazało, że właściciele witryn mobilnych lubią premie za dzierżawę. W Wielkiej Brytanii zapłacono tysiące premii za dzierżawę terenu. Jak wskazano powyżej, gotowość TIP do płacenia wysokich premii leasingowych NIE zależy od przyszłych podwyżek czynszu. W rzeczywistości jesteśmy gotowi zaakceptować obniżki czynszów zgodnie z założeniami nowej ECC. Nasz model biznesowy opiera się na długoterminowych, przewidywalnych, „obligacyjnych” przepływach pieniężnych, niezależnie od tego, jakie one są. Nasz zwrot NIE zależy od przyszłych, wynegocjowanych „zysków”.

Nie zajęliśmy również stanowiska w sprawie nowego ECC, dzięki czemu możemy pomóc „przełamać impas” między, z jednej strony, właścicielami witryn, a z drugiej strony, MNO i firmami infrastrukturalnymi. Nasz niski koszt kapitału pozwala nam płacić duże premie dzierżawne właścicielom lokalizacji, jednocześnie oferując MNO i firmom infrastrukturalnym korzyści, których szukają w ramach nowej ECC.

TIP jest jedynie pośrednikiem i chce być kontrolowany w 100% na podstawie umowy. Naszym zadaniem jest zapewnienie kapitału na „przełamanie impasu”.

(3) Leasing zwrotny gruntów i infrastruktury. Proces sprzedaży i leasingu zwrotnego jest prosty. TIP nabywa prawa do nieruchomości, jako własność lub poprzez dzierżawę lub użytkowanie. Następnie TIP wydzierżawia nieruchomość z powrotem OSK, który zachowuje 100% kontroli nad TIP.

MNO wykorzystuje wpływy zgodnie z potrzebami, w dochodowych „podstawowych” działaniach, takich jak wdrażanie technologii. Finansowanie leasingu zwrotnego ma wiele zalet:

• Odzyskiwanie wcześniejszych wydatków kapitałowych (CapEx) przy zachowaniu 100% kontroli;
• Uzyskaj 100% wartości aktywów (bez wskaźnika wartości kredytu do wartości aktywów);
• Poprawa wskaźników zadłużenia do kapitału własnego, uniknięcie uruchomienia kowenantów zadłużenia;
• Większa elastyczność niż w przypadku finansowania dłużnego (okres 10-30 lat);
• Przekształcenie aktywów podlegających amortyzacji w gotówkę;
• Ochrona aktywów przed niezależnymi nabywcami zewnętrznymi.

OSK zachowa pełną kontrolę nad aktywami. TIP jest kontrahentem czysto finansowym, a nie konkurentem. Nasze umowy leasingowe są „Triple-Net” i „obligacyjne”. MNO blokuje ceny, warunki i zasady – nie będzie renegocjacji. Monetyzuj:

• Maszty;
• Mobilne centra przełączające (MSC);
• DAS; oraz
• Centra danych.

Amerykańscy operatorzy sieci komórkowych zabezpieczyli się, zawierając umowy leasingu zwrotnego podstawowych aktywów z różnymi kontrahentami. Na przykład, gdy AT&T sprzedała dodatkowe 1000 masztów w 2019 r., nie sprzedała ich firmie Crown Castle (która kupiła 9100 masztów w 2013 r.). Zamiast tego zawarła umowę z Peppertree. Podobnie, gdy Verizon zdecydował się na zawarcie umowy leasingu zwrotnego swojego centrum operacyjnego w New Jersey o wartości 650 mln USD w 2015 roku, zrobił to z Mesirow Financial, a nie z American Tower. Europejscy MNO powinni podobnie rozważyć kontrahentów, którzy jeszcze nie kontrolują ich portfeli masztów. W rzeczywistości, aby naprawdę ukończyć Trzecią Falę (optymalna specjalizacja bez zrzekania się kontroli), MNO mogą rozważyć zawarcie umów leasingu zwrotnego gruntu z TIP, jednocześnie dążąc do sprzedaży leasingu zwrotnego stali, sprzętu, a nawet budynków na dzierżawionym gruncie z osobami trzecimi. Maksymalne wpływy, maksymalna kontrola.

TIP oferuje zdecydowanie najbardziej doświadczony zespół w zakresie inwestycji w dzierżawę witryn mobilnych:

• W latach 2000-2009 pan Overman doradzał firmom z listy Fortune 500 przy finansowaniu leasingu o wartości ponad 4 miliardów dolarów;
• W latach 2010-2019 pan Overman zajął się międzynarodowym inwestowaniem w dzierżawę witryn mobilnych w stylu amerykańskim, zamykając ponad 6 000 transakcji (o wartości ponad 1 miliarda dolarów).

Dzięki TIP, pan Overman i jego szybko rozwijający się zespół jeszcze bardziej poprawiają i przyspieszają te imponujące osiągnięcia jako liderzy myśli i innowatorzy w tej dziedzinie.