통신 인프라의 제3의 물결이란 무엇인가요?

경제학에서 분업은 모든 경제 시스템이나 조직에서 참여자들이 전문화할 수 있도록 업무를 분리하는 것을 말합니다. 통신 인프라 전문화는 1990년대 중반 미국에서 아메리칸 라디오, 캐슬 타워스, 스티브 번스타인 어소시에이츠 등 3개 회사의 경영진이 여러 임차인에게 공간을 판매하여 타워 자산의 잠재력을 활용하는 가치를 인식하면서 처음 등장했습니다. 세 기업 모두 오늘날에도 여전히 알려진 타워 회사를 설립했습니다: 아메리칸 타워, 크라운 캐슬, SBA 커뮤니케이션즈입니다.

모바일 네트워크 사업자에게 패시브 인프라는 ‘핵심’이 아닙니다.

미국에서 모바일 네트워크 사업자(MNO)는 음성과 데이터를 판매하는 사업을 하고 있으며, 수동적인 통신 인프라가 비즈니스의 핵심이 아니라는 사실을 곧 깨달았습니다. 패시브 통신 인프라 관리가 사실상 핵심 비즈니스인 독립 타워 기업은 일반적으로 효율성을 파악하고 운영 비용(OPEX)을 절감하는 데 더 많은 전문성을 갖추고 있습니다. 또한 타워 회사는 이동통신사보다 자본 비용이 낮고, 마스트의 코로케이션(사이트 공유) 비율이 더 높은 경향이 있습니다. EY-파르테논 연구 결과에 따르면 독립 타워 회사가 관리하는 일반적인 PoP(지점)는 MNO가 관리하는 것보다 46% 더 효율적입니다.

미국 3대 이동통신사 모두 패시브 인프라를 매각했습니다. 그 결과, 미국의 모든 대형 이동통신사는 마스트를 인프라 회사에 매각(또는 임대)했습니다. 2012년 Crown Castle은 7,200개의 마스트(일부는 매각, 일부는 임대)를 포함하는 장기 계약에 대해 T-Mobile에 24억 달러를 지불했습니다. 마찬가지로 2013년에 Crown Castle은 9,100개의 마스트를 장기 임대하는 대가로 AT&T에 48억 5,000만 달러를 지불했습니다. 그리고 2015년 American Tower는 11,300개의 마스트를 장기 임대하는 조건으로 Verizon Wireless에 51억 달러를 지불했습니다. 많은 소규모 거래도 성사되었습니다.

유럽도 그 뒤를 따랐습니다. 최근에는 유럽 이동통신사들도 판매를 시작했습니다. 일부는 (효율적이지 않은) 단계인 MNO 제어 타워 회사(도이치 펑튜름, 텔시우스, 밴티지, 토템)를 설립하는 것부터 시작했습니다. 그러나 다른 사람들은 완전한 전문화를 위해 ‘도약’했습니다. 예를 들어, 스페인에서는 지난 10년간 이동통신사(Telefonica, Yoigo, Masmovil, Orange)가 셀넥스에 약 8,000개의 타워를 판매했습니다. 프랑스에서는 Bouygues가 셀넥스와 FPS 타워에 6,000개 이상의 타워를 판매했으며, 일리아드는 자사 타워 포트폴리오의 70%를 셀넥스에 판매했습니다. 이탈리아에서는 Wind가 셀넥스에 7,400개의 타워를 판매했고, CK 허친슨도 셀넥스에 8,900개의 타워를 판매했습니다. 그리고 영국에서는 최근 셀넥스가 CK 허친슨의 마스트 6,000개와 함께 Arqiva를 인수했습니다.

세 가지 파도. 이러한 발전을 “파도”라고 생각할 수 있습니다. 첫 번째 물결은 이동통신사가 직접 네트워크를 개발하는 초기 단계입니다. 두 번째 물결은 타워 회사에 패시브 인프라를 매각하는 것입니다.

제3의 물결은 미국에서도 시작되었습니다. 미국 최초의 통신사 지상 임대 애그리게이터인 Wireless Capital Partners(WCP)는 2001년에 설립되었습니다. 곧이어 2003년에 Unison 사이트 관리(Unison)가 출시되었습니다. 유니슨은 단순한 임대 지분이 아닌 ‘통신 사용권’을 인수하기 시작했다는 점에서 WCP의 모델을 개선했습니다(그리고 대침체로 알려진 2009~2010년에 더 강력한 재산권인 통신 사용권이 더 좋은 성과를 거둔 것으로 나타났습니다). 당시 국제 조세 및 구조화 금융 변호사였던 오버맨은 2004년 커뮤니케이션즈 캐피탈 그룹(현 타워포인트)이 설립된 해에 MD7이라는 이름의 회사가 부지 임대 집합 공간에 입주하는 것을 처음 도왔고, 그 해가 바로 커뮤니케이션즈 캐피탈 그룹이 설립된 해이기도 합니다. 텔레콤 리스 어드바이저(현재 리스 어드바이저)는 2008년에 설립되었습니다. 마지막으로 오버맨은 2009년에 무선 인프라 파트너스(WIP)를 설립했고, 2010년에는 랜드마크 배당금을 설립했습니다.

오버만 씨와 WIP의 팀은 미국식 모바일 사이트 임대 투자 인터내셔널을 인수했습니다. 미국에서 약 1,000건의 모바일 사이트 임대 투자를 성사시킨 후, 오버맨과 그가 설립한 회사 WIP는 처음으로 미국식 모바일 사이트 임대 통합을 해외로 진출했습니다. 미국 임대 애그리게이터 간의 경쟁으로 인해 마진이 줄어들고 있었고, 미국 내에서는 약 30만 개의 사이트를 놓고 애그리게이터들이 경쟁하고 있었지만 수백만 개의 사이트로 구성된 해외 시장은 활짝 열려 있었기 때문에 이는 논리적인 조치였습니다. 또한 오버맨은 세계에서 가장 개방적이고 다문화적인 사회 중 하나인 네덜란드에서 태어나고 자랐지만 미국에서(조지타운 로스쿨과 외교 서비스 학교에서) 전문가 교육을 받은 유럽/미국 이중 국적자였습니다.

오버맨은 유니슨 유형의 ‘총유권’이 존재하지 않는 관습법 관할권(호주, 캐나다, 영국)에서 임차권을 매입하는 WCP의 접근 방식을 적용했습니다. 그런 다음 민법 국가(프랑스, 스페인, 이탈리아, 멕시코, 브라질, 칠레, 콜롬비아)에서 사용권을 (원래 로마에서 잘 쓰이던) 사용권 개념으로 대체했습니다. 다른 관할 지역에서는 보다 맞춤화된 접근 방식이 필요했습니다. 오버맨은 10년이 채 안 되는 기간 동안 20개국 약 6,000개 사이트에 대한 투자를 감독했습니다. 랜드마크 배당 및 임대 고문은 오버맨 씨를 따라 영어권 관할 지역(캐나다와 호주)으로만 진출했습니다. 하지만 전 세계 어디에서나 오버맨은 거의 또는 전혀 경쟁에 직면하지 않았고, 지금도 직면하고 있습니다. TIP에서 오버맨은 덴마크와 체코와 같은 새로운 시장으로 진출하고 다른 관할권과 추가 자산 클래스를 이미 계획하고 있는 등 혁신을 계속하고 있습니다.

임대 애그리게이터를 위한 ‘출구 전략’으로서의 타워 회사. 제3의 물결은 MNO와 타워 회사 모두에게 새로운 것이었지만, 타워 회사는 빠르게 임대 애그리게이터에게 ‘출구 전략’이 되었습니다. 아메리칸 타워는 2011년에 유니슨으로부터 1,800개의 부지 임대 투자를 매입했습니다(유니슨은 이 공간에서 철수했습니다). 크라운 캐슬은 2012년에 WCP로부터 2,300개를 인수했습니다(WCP 역시 더 이상 활동하지 않습니다). InSite Wireless Group은 2014년에 Lease Advisors를 인수한 후 2020년에 American Tower에 인수되었습니다. 랜드마크 배당금은 2021년에 디지털 브리지에 인수되었습니다.

다시 최전선에 선 통신 인프라 파트너. 오버맨과 그의 팀이 6,000개 이상의 모바일 사이트 임대를 인수한 덕분에 WIP의 투자자들은 2020년에 기업 공개를 할 수 있었습니다. 오버맨은 2020년 2월에 텔레콤 인프라 파트너스(TIP)를 설립하고 즉시 제3의 물결이 논리적으로 결론을 내리는 데 필요한 자본을 구하고 확보했습니다(3억 5천만 달러의 자기자본과 부채를 합치면 TIP에 10억 달러 이상의 투자금이 제공될 것입니다). 오버맨은 18개월의 안식년을 마치고 2021년 9월 1일에 TIP의 운영을 시작했습니다.

동의 시간. 물론 제3의 물결의 논리적 결론은 더 많은 분업과 효율성이라는 것입니다. 몇 년 전, 오버맨과 함께 라틴 아메리카 전역의 임차인 후원 부지 임대 투자 프로그램을 협상했던 아메리칸 타워의 한 임원이 한 말이 가장 잘 어울립니다: “무선 통신 사업자는 음성과 데이터에, 타워 회사는 철골에, 지상 임대 애그리게이터는 토지에 전문성을 가져야 합니다.”

문제는 모바일 사이트 임대 투자자들이 모바일 사이트 임대 투자가 다른 자산군의 ‘트리플 넷’ 임대 투자와 유사하다는 점을 인식하지 않고 철강과 관련된 ‘업사이드’를 추구했다는 점입니다. 타워 회사들은 성장을 추구함으로써 주가를 유지하지만(MNO에 임대료 인상을 압박하고 추가 테넌트를 유치하고 M&A를 통해 유기적으로), 잘 관리되는 임대 애그리게이터는 테넌트인 MNO 및 타워 회사들과 완전한 ‘목표 일치’를 이루고 있다는 점입니다. 양측 모두 장기적이고 예측 가능한 ‘채권과 같은’ 임대료 흐름을 추구합니다.

팁은 100% 제어할 수 있도록 준비되었습니다. 이러한 이유로 TIP는 테넌트인 이동통신사 및 타워사가 100% 통제할 수 있도록 준비되어 있습니다. 당사의 비즈니스 모델은 “발견되는 대로” 모바일 사이트 임대에 투자하는 것입니다. 우리는 공격적인 재협상을 통해 한정된 투자 트랜치에서 수익을 극대화하려는 벤처 캐피탈형 투자자가 아닙니다. 대신 주식이 아닌 채권처럼 장기적이고 예측 가능한 현금 흐름으로 구성된 고품질의 글로벌 포트폴리오를 구축하고 있습니다. TIP는 임차인과 강화된 임대차 계약(또는 마스터리스 계약)을 체결하여 재협상할 수 있는 모든 기회를 포기할 준비가 되어 있으며, 이는 TIP의 투자와 함께 만기되는 임대차 계약입니다. 즉, 이동통신사와 통신사들은 재협상을 걱정할 필요 없이 원하는 가격 및 운영 약관을 적용받을 수 있습니다. TIP은 합리적인 수익을 추구하며, 이에 대해 완전히 투명하게 공개할 것입니다.

여담이지만, 이 접근 방식은 WCP, 유니즌, 랜드마크 배당금에서 취하는 접근 방식과 동일합니다. 미국 이동통신사들은 이러한 임대 애그리게이터와 협력하여 예측 가능한 조건으로 전략적 사이트를 보호했습니다. 사이트 임대 투자자가 상장된 대규모 자본력을 갖춘 임차인과 공격적으로 협상하는 것은 당연한 일입니다. 여러 대륙의 여러 관할권에서 그렇게 하는 것은 더더욱 말이 안 됩니다.

제3의 물결의 세 가지 예. TIP는 모바일 사이트 임대(및 모바일 스위칭 센터, DAS 및 데이터 센터)를 독립적으로 빠른 속도로 인수함으로써 오버맨 씨의 실적을 이어가고 개선할 것입니다. 하지만 TIP는 이동통신사와 타워 회사가 더욱 전문화하여 제3의 물결을 완성할 수 있도록 지원할 수 있는 좋은 위치에 있습니다. 다음은 몇 가지 예입니다:

(1) 임차인이 후원하는 임대 프리미엄 프로그램. TIP은 한편으로는 부동산 소유주와 다른 한편으로는 이동통신사 및 인프라 회사 간의 ‘윈윈’을 실현하는 데 도움이 될 수 있습니다. 이는 팁이 부동산 소유주에게 거액의 선불 임대료를 지불하는 것이 갱신 시 사이트 임대차 재협상에 달려 있지 않기 때문입니다. 대신, TIP는 모바일 사이트 임대 계약이 임대료를 지불(‘1’)하거나 계약이 종료(‘0’)되는 등 부동산 소유자가 ‘이원적 위험’에 직면한다는 사실을 활용합니다. 특정 사이트 임대가 종료되면 TIP는 수천 개의 다른 사이트 임대를 통해 포트폴리오 리스크를 헤지합니다. 논리적으로, 이는 팁과 숙소 소유자 모두에게 매력적인 지급 가격이 항상 존재한다는 것을 의미합니다. 합리적인 세상이라면 사이트 소유자의 100%가 판매해야 합니다! 현재 전 세계적으로 25,000건 이상의 사이트 임대 투자가 이루어질 정도로 임대 프리미엄의 매력은 시장에서 확인되었습니다.

이 시나리오에서는 무엇보다도 MNO 또는 인프라 회사가 이기는데, 이는 TIP가 합리적인 임대료 인하와 함께 MNO가 원하는 모든 운영 유연성(예: 5G 롤아웃을 지원하기 위한 ‘사용 확대’ 및 ‘구내 확장’ 언어)을 제공하는 강화된 임대차(또는 다중 사이트 계약, MSA)를 체결할 준비가 되어 있기 때문입니다. 강화된 임대차 또는 MSA는 TIP의 투자와 함께 종료되기 때문에 MNO 또는 인프라 회사가 TIP와 부동산 소유자를 100% 통제합니다. TIP는 재협상을 할 수 없으며, MNO 또는 인프라 회사는 필요에 따라 계약을 해지할 수 있습니다.

(2) 2017년 영국 전자 통신법(2017 UK Electronic Communications Code)으로 인한 교착 상태 해소. 영국에서는 특히 5G와 관련하여 유비쿼터스 커버리지와 더 큰 용량을 달성하기 위해 전자통신법(ECC)의 개혁을 추진했습니다. 모바일 사업자들은 이 강령을 이용해 임대료를 (때로는 대폭) 인하했고, 건물주들은 이에 반발했습니다.

우리는 이미 이전 강령이 시행된 30년 동안보다 2017년 강령에 따른 법원 판결이 더 많이 나왔으며, 재판소는 지연에 대해 경고했습니다. 정부는 변경이 필요한지 여부를 조사하고 있지만, 법학회는 강령과 절차를 변경하는 것만으로는 충분하지 않다고 말합니다.

Ofcom은 당사자들이 합의를 모색해야 한다고 말하며, TIP은 이를 도울 수 있다고 생각합니다. 전 세계 25,000건 이상의 사이트 임대 투자 사례에 따르면 모바일 사이트 소유자는 임대료 프리미엄을 선호합니다. 영국에서 수천 건의 사이트 임대료가 지불되었습니다. 위에서 설명한 바와 같이, 팁의 대규모 임대료 지불 의향은 향후 임대료 인상에 따라 달라지지 않습니다. 실제로 저희는 새로운 ECC의 의도대로 임대료 인하를 받아들일 준비가 되어 있습니다. 저희의 비즈니스 모델은 장기적이고 예측 가능한 ‘채권과 같은’ 현금 흐름을 기반으로 합니다. 당사의 수익은 미래의 협상된 “업사이드”에 의존하지 않습니다.

한편으로는 사이트 소유자와 다른 한편으로는 이동통신사 및 인프라 회사 간의 ‘교착 상태’를 해소하는 데 도움을 줄 수 있도록 새로운 ECC와 관련하여 어떠한 입장도 취하지 않고 있습니다. 낮은 자본 비용으로 사이트 소유주에게 거액의 임대료를 지불하는 동시에 새로운 ECC에 따라 이동통신사 및 인프라 기업이 원하는 혜택을 제공할 수 있습니다.

팁은 퍼실리테이터일 뿐이며 계약에 따라 100% 통제할 수 있습니다. 우리의 임무는 “교착 상태를 타개”하기 위한 자본을 제공하는 것입니다.

(3) 지상 및 인프라 세일즈-리스백. 세일즈-리스백 절차는 간단합니다. 팁은 프리홀드 또는 헤드리스 또는 유즈프렉트를 통해 재산에 대한 권리를 취득합니다. 그런 다음 TIP는 해당 자산을 이동통신사에 다시 임대하고, 이동통신사는 TIP에 대한 100% 통제권을 유지합니다.

이동통신사는 수익금을 기술 출시와 같은 수익성 있는 ‘핵심’ 활동에 원하는 대로 사용합니다. 세일즈 리스백 금융에는 많은 이점이 있습니다:

• 100% 제어권을 유지하면서 이전 자본 비용(CapEx)을 회수할 수 있습니다;
• 자산 가치의 100%를 받으세요(대출 비율 없음);
• 부채 비율을 개선하고 부채 약정이 발동되지 않도록 하세요;
• 부채 금융(10~30년 만기)보다 더 유연합니다;
• 감가상각 자산을 현금으로 전환하세요;
• 독립적인 제3자 구매자로부터 자산을 보호하세요.

MNO는 자산에 대한 완전한 통제권을 유지합니다. 팁은 경쟁사가 아닌 순수한 금융 거래 상대방입니다. 당사의 임대 계약은 “트리플넷”과 “채권형”입니다. 이동통신사는 가격, 이용 약관을 고정하며 재협상은 없습니다. 수익 창출:

• 마스트;
• 모바일 스위칭 센터(MSC);
• DAS; 과
• 데이터 센터.

미국 이동통신사들은 다양한 거래 상대방과 핵심 자산에 대한 세일즈-리스백 계약을 체결하여 스스로를 보호해 왔습니다. 예를 들어, AT&T는 2019년에 추가로 1,000개의 마스트를 판매할 때 2013년에 9,100개의 마스트를 구매했던 Crown Castle에 판매하지 않았습니다. 대신 페퍼트리와 계약을 체결했습니다. 마찬가지로 Verizon은 2015년에 뉴저지 운영 센터를 6억 5,000만 달러에 매각-리스백하기로 결정했을 때 American Tower가 아닌 Mesirow Financial과 계약을 체결했습니다. 유럽 MNO는 마스트 포트폴리오를 아직 관리하지 않는 거래 상대방도 마찬가지로 고려해야 합니다. 실제로 제3의 물결(통제권을 포기하지 않고 최적의 전문화)을 완성하기 위해 MNO는 TIP와 부지 세일즈-리스백을 체결하는 동시에 제3자와 임대 부지 위에 있는 철강, 장비 또는 건물에 대한 세일즈-리스백을 추진할 수도 있습니다. 최대 수익, 최대 통제.

TIP은 모바일 사이트 임대 투자 분야에서 가장 경험이 풍부한 팀을 제공합니다:

• 2000~2009년에는 포춘 500대 기업에 40억 달러 이상의 ‘큰 티켓’ 리스 금융에 대한 자문을 제공했습니다;
• 2010년부터 2019년까지 오버맨은 미국식 모바일 사이트 임대 투자를 국제적으로 진행하여 6,000건 이상의 거래(10억 달러 가치)를 성사시켰습니다.

오버맨과 빠르게 성장하는 그의 팀은 팁을 통해 이 분야의 사고 리더이자 혁신가로서 인상적인 실적을 더욱 개선하고 가속화하고 있습니다.