Co je třetí vlna v telekomunikační infrastruktuře?

V ekonomii je dělba práce rozdělením úkolů v jakémkoli ekonomickém systému nebo organizaci, aby se účastníci mohli specializovat. Specializace na telekomunikační infrastrukturu se poprvé objevila ve Spojených státech v polovině 90. let 20. století, kdy si vedoucí pracovníci tří společností (American Radio, Castle Towers a Steve Bernstein Associates) uvědomili hodnotu využití potenciálu věží prodejem prostor více nájemcům. Všechny tři podniky založily věžové společnosti, které jsou známé dodnes: American Tower, Crown Castle a SBA Communications.

Pasivní infrastruktura není pro provozovatele mobilních sítí „klíčová“.

Ve Spojených státech si operátoři mobilních sítí (MNO) brzy uvědomili, že se zabývají prodejem hlasu a dat a že pasivní telekomunikační infrastruktura skutečně není základem jejich podnikání. Nezávislé věžové společnosti, pro které je správa pasivní telekomunikační infrastruktury vlastně hlavní činností, mají obvykle více zkušeností s identifikací efektivity a snižováním provozních výdajů (OPEX). Kromě toho mají věžové společnosti obvykle nižší náklady na kapitál než MNO a mají větší podíl společného umístění (sdílení lokalit) na svých stožárech. Společnost EY-Parthenon prokázala, že typický bod přítomnosti (PoP) spravovaný nezávislou věžovou společností je o 46 % efektivnější než bod spravovaný provozovatelem sítě.

Všichni tři velcí američtí operátoři se zbavili své pasivní infrastruktury. V důsledku toho všichni velcí američtí operátoři prodali (nebo pronajali) své stožáry infrastrukturním společnostem: v roce 2012 zaplatila společnost Crown Castle společnosti T-Mobile 2,4 miliardy dolarů za dlouhodobou smlouvu zahrnující 7 200 stožárů (některé prodané, některé pronajaté). Podobně v roce 2013 zaplatila společnost Crown Castle společnosti AT&T 4,85 miliardy dolarů za dlouhodobý pronájem 9 100 stožárů. V roce 2015 zaplatila společnost American Tower společnosti Verizon Wireless 5,1 miliardy dolarů za dlouhodobý pronájem 11 300 stožárů. Uzavřeno bylo i mnoho menších obchodů.

Evropa je následovala. V posledních letech začaly prodávat také evropské MNO. Některé z nich začaly (méně efektivním) krokem vytvoření věžových společností kontrolovaných MNO (Deutsche Funkturm, Telxius, Vantage, TOTEM). Jiní se však rozhodli pro „skok“ k plné specializaci. Například ve Španělsku prodali operátoři (Telefonica, Yoigo, Masmovil a Orange) společnosti Cellnex za posledních deset let téměř 8 000 věží. Ve Francii prodala společnost Bouygues více než 6 000 věží společnostem Cellnex a FPS Towers a společnost Iliad prodala 70 % svého portfolia věží společnosti Cellnex. V Itálii prodala společnost Wind 7 400 věží společnosti Cellnex a společnost CK Hutchinson dalších 8 900 věží, rovněž společnosti Cellnex. Ve Spojeném království společnost Cellnex nedávno získala společnost Arqiva a 6 000 stožárů od společnosti CK Hutchinson.

Tři vlny. Tento vývoj si můžeme představit jako „vlny“. První vlnou by byl počáteční rozvoj sítí samotnými MNO. Druhou vlnou by byl prodej pasivní infrastruktury věžovým společnostem.

Třetí vlna začala i ve Spojených státech. Společnost Wireless Capital Partners (WCP), první americký agregátor telekomunikačních pozemních pronájmů, byla založena v roce 2001. Společnost Unison Site Management (Unison) brzy následovala v roce 2003. Společnost Unison vylepšila model společnosti WCP v tom, že začala získávat „telekomunikační věcná břemena“, a nikoliv pouze nájemní práva (a ukázalo se, že telekomunikačním věcným břemenům, která jsou silnějšími vlastnickými právy, se v letech 2009-2010, kdy došlo k tzv. velké recesi, dařilo lépe). Pan Overman, který v té době působil jako právník v oblasti mezinárodních daní a strukturovaného financování, poprvé pomohl společnosti s názvem MD7 vstoupit do oblasti agregace pronájmu pozemků v roce 2004, což byl také rok, kdy byla založena společnost Communications Capital Group (nyní TowerPoint). Společnost Telecom Lease Advisors (nyní Lease Advisors) byla založena v roce 2008. V roce 2009 založil společnost Wireless Infrastructure Partners (WIP) a v roce 2010 následovala společnost Landmark Dividend.

Pan Overman a jeho tým ve společnosti WIP přenesli investování do pronájmu mobilních zařízení na mezinárodní úroveň. Poté, co pan Overman a jím založená společnost WIP uzavřeli ve Spojených státech přibližně 1 000 investic do pronájmu mobilních lokalit, přenesli agregaci pronájmu mobilních lokalit v americkém stylu nejprve na mezinárodní trh. Byl to logický krok, protože konkurence mezi americkými agregátory pronájmů snižovala marže; agregátoři soupeřili o přibližně 300 000 míst ve Spojených státech, ale mezinárodní trh, který zahrnoval několik milionů míst, byl otevřený. Kromě toho byl pan Overman dvojím občanem USA a Evropy, narodil se a vyrůstal v Nizozemsku (jedné z nejotevřenějších a nejmultikulturnějších společností na světě), ale odborné vzdělání získal ve Spojených státech (na Georgetown Law School a School of Foreign Service).

Pan Overman použil přístup společnosti WCP k nákupu nájemních práv v jurisdikcích zvykového práva (Austrálie, Kanada, Spojené království), kde „věcná břemena“ typu Unison neexistují. Věcná břemena pak nahradil (původně římským a zažitým) konceptem užívacích práv v zemích občanského práva (Francie, Španělsko, Itálie, Mexiko, Brazílie, Chile a Kolumbie). Jiné jurisdikce vyžadovaly individuálnější přístup. Pan Overman dohlížel na investice do přibližně 6 000 pracovišť ve 20 zemích za méně než deset let. Společnost Landmark Dividend and Lease Advisors následovala pana Overmana pouze do anglicky mluvících jurisdikcí (Kanada a Austrálie). Všude jinde na světě však pan Overman čelil (a stále čelí) jen malé nebo žádné konkurenci. Ve společnosti TIP pan Overman pokračuje v inovacích a vstupuje na nové trhy, například do Dánska a České republiky, a plánuje další jurisdikce a další třídy aktiv.

Věžové společnosti jako „strategie odchodu“ pro agregátory leasingu. Přestože třetí vlna byla pro MNO i věžové společnosti nová, věžové společnosti se rychle staly „únikovou strategií“ pro agregátory pronájmu. Společnost American Tower koupila v roce 2011 od společnosti Unison 1 800 investic do pronájmu pozemků (a společnost Unison z těchto prostor odešla). Společnost Crown Castle koupila v roce 2012 od společnosti WCP 2 300 kusů (a ani ta již není aktivní). Společnost InSite Wireless Group koupila společnost Lease Advisors v roce 2014 a poté ji v roce 2020 získala společnost American Tower. Společnost Digital Bridge získala společnost Landmark Dividend v roce 2021.

Partneři v oblasti telekomunikační infrastruktury opět v popředí. Získání více než 6 000 pronájmů mobilních lokalit panem Overmanem a jeho týmy umožnilo investorům společnosti WIP vstoupit v roce 2020 na burzu. Pan Overman založil společnost Telecom Infrastructure Partners (TIP) v únoru 2020 a okamžitě vyhledal a získal kapitálový závazek potřebný k tomu, aby pomohl dotáhnout třetí vlnu do logického konce (350 milionů dolarů ve vlastním kapitálu, což v kombinaci s dluhem poskytne společnosti TIP více než 1 miliardu dolarů na investice). Po 18měsíční dovolené zahájil pan Overman 1. září 2021 činnost společnosti TIP.

Čas na dohodu. Logickým vyústěním třetí vlny je samozřejmě další dělba práce a efektivita. Před několika lety to nejlépe vystihl jeden z vedoucích pracovníků společnosti American Tower, s nímž pan Overman vyjednával o investičních programech pronájmu pozemků sponzorovaných nájemci v Latinské Americe: „bezdrátoví operátoři by se měli specializovat na hlasové a datové služby, věžové společnosti na ocel a agregátoři pronájmu pozemků na pozemky.“

Problém spočíval v tom, že investoři do pronájmu mobilních lokalit se snažili o „růst“ spojený s ocelí, místo aby si uvědomili, že investice do pronájmu mobilních lokalit se podobají investicím do pronájmu „Triple Net“ v jiných třídách aktiv: zatímco věžové společnosti udržují cenu svých akcií tím, že usilují o růst (organicky, tlakem na MNO za vyšší nájemné a umístěním dalších nájemců, jakož i prostřednictvím fúzí a akvizic), dobře řízený agregátor pronájmů má naprostou „shodu cílů“ se svými nájemci, MNO a věžovými společnostmi. Obě strany usilují o dlouhodobé, předvídatelné a „dluhopisové“ toky nájemného.

TIP je připraven na 100% kontrolu. Z tohoto důvodu je společnost TIP připravena na to, že bude 100% kontrolována svými nájemci, tedy provozovateli mobilních sítí a věžovými společnostmi. Náš obchodní model spočívá v investování do pronájmu mobilních stránek „tak, jak je najdeme“. NEJSME investoři typu rizikového kapitálu, kteří se snaží maximalizovat výnos z konečné tranše investic prostřednictvím agresivního vyjednávání. Místo toho vytváříme vysoce kvalitní globální portfolio s dlouhodobými a předvídatelnými peněžními toky – jako dluhopis, nikoli jako akcie. Společnost TIP je připravena vzdát se každé možnosti nového vyjednávání tím, že s nájemci uzavře rozšířené nájemní smlouvy (nebo rámcové nájemní smlouvy), které jsou časově shodné s investicí společnosti TIP. To znamená, že provozovatelé sítí a věžové společnosti získají ceny a provozní podmínky, které si přejí, aniž by se museli obávat jakéhokoli opětovného vyjednávání. Společnost TIP bude usilovat o přiměřený výnos, který bude plně transparentní.

Jen na okraj, tento přístup je totožný s přístupem společností WCP, Unison a Landmark Dividend. Američtí provozovatelé mobilních sítí spolupracovali s těmito agregátory pronájmů na zajištění strategických lokalit za předvídatelných podmínek. Pro investora do pronájmu pozemků nemá smysl agresivně vyjednávat s velkými, veřejně obchodovanými a dobře kapitalizovanými nájemci. Ještě méně smysluplné je to dělat v mnoha jurisdikcích na více kontinentech.

Tři příklady třetí vlny. Společnost TIP bude pokračovat v dosavadních výsledcích pana Overmana a dále je zlepšovat tím, že bude samostatně a rychlým tempem získávat pronájmy mobilních lokalit (a mobilních ústředen, DAS a datových center). Společnost TIP má však dobré předpoklady k tomu, aby pomohla provozovatelům mobilních sítí a věžovým společnostem dále se specializovat a završit tak třetí vlnu. Zde je několik příkladů:

(1) Programy prémiového leasingu sponzorované nájemcem. TIP může pomoci vytvořit „win-win“ mezi vlastníky nemovitostí na jedné straně a MNO a infrastrukturními společnostmi na straně druhé. Důvodem je, že schopnost společnosti TIP platit vlastníkům nemovitostí vysoké nájemné předem NENÍ závislá na opětovném sjednání nájemní smlouvy při jejím prodloužení. Místo toho TIP využívá skutečnosti, že vlastník nemovitosti čelí „binárnímu riziku“: buď nájem mobilního místa platí nájemné („1“), nebo je vypovězen („0“). Společnost TIP samozřejmě čelí portfoliovému riziku (spíše než binárnímu riziku): pokud dojde k ukončení pronájmu určitého pozemku, je společnost TIP zajištěna tisíci dalších pronájmů pozemků. To logicky znamená, že vždy existuje výplatní cena, která je atraktivní jak pro společnost TIP, tak pro vlastníka nemovitosti. V racionálním světě by 100 % majitelů stránek mělo prodávat! Atraktivita leasingových prémií se potvrdila i na trhu: na celém světě již bylo realizováno více než 25 000 investic do pronájmu pozemků.

V tomto scénáři vyhrává především MNO nebo infrastrukturní společnost, protože TIP je připravena uzavřít rozšířenou nájemní smlouvu (nebo smlouvu o pronájmu více lokalit, MSA), která poskytuje MNO veškerou provozní flexibilitu, kterou si přeje (např. formulace „rozšíření využití“ a „rozšíření prostor“ pro podporu zavádění 5G), spolu s přiměřeným snížením nájemného. MNO nebo infrastrukturní společnost kontroluje TIP a vlastníka nemovitosti ze 100 %, protože rozšířená nájemní smlouva nebo MSA je spoluurčující s investicí TIP. TIP nikdy nebude mít možnost znovu vyjednávat – a MNO nebo infrastrukturní společnost budou moci smlouvu podle potřeby ukončit.

(2) Prolomení patové situace vyplývající z kodexu elektronických komunikací Spojeného království z roku 2017. Ve Spojeném království byla reforma kodexu elektronických komunikací (ECC) navržena tak, aby pomohla dosáhnout všudypřítomného pokrytí a větší kapacity – zejména pokud jde o 5G. Mobilní operátoři využili kodex k dosažení (někdy dramatického) snížení nájemného a majitelé nemovitostí se proti tomu ohradili.

Podle zákoníku z roku 2017 jsme již zaznamenali více soudních rozhodnutí než za celých 30 let platnosti předchozího zákoníku a Soud varoval před průtahy. Vláda zkoumá, zda by nebylo třeba provést změny, ale podle právnické společnosti změny kodexu a postupů nestačí.

Ofcom říká, že by se strany měly snažit o dohodu, a my v TIP si myslíme, že můžeme pomoci. Více než 25 000 investic do pronájmu stránek po celém světě ukázalo, že majitelé mobilních stránek mají rádi leasingové prémie. Ve Spojeném království byly vyplaceny tisíce prémií za pronájem pozemků. Jak je uvedeno výše, ochota společnosti TIP platit vysoké nájemné NENÍ závislá na budoucím zvýšení nájemného. Ve skutečnosti jsme připraveni akceptovat snížení nájemného, jak zamýšlí nová Evropská rada pro nájemné. Náš obchodní model je založen na dlouhodobých, předvídatelných peněžních tocích podobných dluhopisům, ať už jsou jakékoliv. Náš výnos NENÍ závislý na budoucím, vyjednaném „růstu“.

Také jsme NEzaujali stanovisko k novému ECC, abychom pomohli „prolomit slepou uličku“ mezi vlastníky stránek na jedné straně a MNO a infrastrukturními společnostmi na straně druhé. Naše nízké náklady na kapitál nám umožňují platit majitelům pozemků vysoké nájemné a zároveň nabízet provozovatelům mobilních sítí a infrastrukturním společnostem výhody, o které usilují v rámci nové ECC.

TIP je pouze zprostředkovatelem a je ochoten být 100% kontrolován na základě smlouvy. Naším úkolem je poskytnout kapitál, který umožní „dostat se ze slepé uličky“.

(3) Zpětný pronájem pozemků a infrastruktury. Proces zpětného leasingu je jednoduchý. TIP nabývá práva k nemovitosti, ať už jako vlastnické právo nebo na základě nájemní či užívací smlouvy. Společnost TIP poté pronajímá nemovitost zpět MNO, která si nad ní ponechává 100% kontrolu.

MNO použije výnosy podle potřeby na ziskové „hlavní“ činnosti, jako je zavádění technologií. Financování formou zpětného leasingu má mnoho výhod:

• Zpětné získání předchozích kapitálových výdajů (CapEx) při zachování 100% kontroly;
• Získejte 100 % hodnoty majetku (bez poměru výše úvěru k hodnotě majetku);
• Zlepšit poměr dluhu k vlastnímu kapitálu, vyhnout se porušení dluhových smluv;
• Flexibilnější než dluhové financování (doba splatnosti 10-30 let);
• Přeměna odepisovatelného majetku na hotovost;
• Chránit majetek před nezávislými kupujícími z řad třetích stran.

MNO si ponechá plnou kontrolu nad majetkem. Společnost TIP je čistě finanční protistranou, nikoli konkurentem. Naše leasingové smlouvy jsou „Triple-Net“ a „dluhopisové“. MNO si uzamkne ceny, podmínky a pravidla – nebude možné o nich znovu vyjednávat. Zpeněžení:

• Stožáry;
• Mobilní ústředny (MSC);
• DAS a
• Datová centra.

Americké MNO se chránily tím, že s různými protistranami uzavíraly smlouvy o zpětném pronájmu klíčových aktiv. Například když společnost AT&T v roce 2019 prodala dalších 1 000 stožárů, neprodala je společnosti Crown Castle (která v roce 2013 koupila 9 100 jejích stožárů). Místo toho uzavřela dohodu se společností Peppertree. Podobně když se společnost Verizon rozhodla v roce 2015 uzavřít smlouvu o zpětném pronájmu svého provozního centra v New Jersey v hodnotě 650 milionů dolarů, učinila tak se společností Mesirow Financial, a nikoli s American Tower. Evropské MNO by měly podobně zvážit protistrany, které ještě nekontrolují jejich portfolia stožárů. Aby byla třetí vlna skutečně dokončena (optimální specializace bez vzdání se kontroly), mohly by MNO zvážit uzavření zpětného pronájmu pozemků s TIP a zároveň pokračovat ve zpětném pronájmu oceli, zařízení nebo dokonce budov na pronajatém pozemku s třetími stranami. Maximální výnosy, maximální kontrola.

TIP nabízí zdaleka nejzkušenější tým v oblasti investic do pronájmu mobilních stránek:

• V letech 2000-2009 poskytoval poradenství společnostem z žebříčku Fortune 500 při financování leasingových obchodů za více než 4 miliardy dolarů;
• V letech 2010-2019 se pan Overman věnoval investicím do pronájmu mobilních stránek v americkém stylu na mezinárodní úrovni a uzavřel více než 6 000 transakcí (v hodnotě dalších 1 miliardy dolarů).

S TIP pan Overman a jeho rychle se rozšiřující tým dále zlepšují a urychlují tyto působivé výsledky jako vůdčí osobnosti a inovátoři v této oblasti.