Fait intéressant. De nombreux propriétaires sont confiants dans la sécurité de leurs baux fonciers pour les machines de télécommunications (BTS) parce qu’ils en ont toujours été propriétaires. Cependant, aucune banque au monde n’acceptera de prêter sur un bail unique pour une infrastructure de télécommunications, compte tenu de la clause de résiliation. Les risques liés à la résiliation et aux réductions de loyer sont réels. En général, la période de résiliation est très courte, jusqu’à quelques mois. Par conséquent, un tel bail ne représente aucune valeur pour la banque.

Les banques exigent généralement des emprunteurs qu’ils disposent d’une source de revenus régulière et prévisible et d’une garantie facilement monnayable en cas de défaillance. Dans le contexte de l’immobilier commercial, comme les immeubles de bureaux, les centres commerciaux ou les hôtels, les banques évaluent la valeur de la propriété, son emplacement, le potentiel de location et l’historique des revenus. Dans le cas des baux de mâts de BTS, où ces installations peuvent être facilement retirées ou leur valeur peut chuter brusquement en raison de changements technologiques ou de décisions politiques, cette garantie devient beaucoup plus risquée.

En outre, les banques peuvent accorder des prêts immobiliers à des conditions qui varient fortement en fonction du profil de risque. Ces conditions comprennent généralement un ratio prêt/valeur (LTV) plus faible, des taux d’intérêt plus élevés et des délais de remboursement plus courts afin de minimiser le risque de perte du capital. Dans le cas des baux d’antennes de télécommunications, en raison de leur volatilité potentielle et de la difficulté d’en évaluer la valeur, ces conditions peuvent être encore plus restrictives, ce qui fait qu’ils sont rarement acceptés comme garantie de crédit.

Les banques peuvent également exiger des garanties supplémentaires ou des garanties personnelles de la part des emprunteurs, en particulier dans les secteurs considérés comme à haut risque, tels que les télécommunications GSM. Dans ce cas, la valeur de la garantie doit être nettement supérieure au montant du prêt, et le contrat de location doit contenir des clauses qui protègent la banque contre une résiliation prématurée du bail ou d’autres facteurs qui pourraient affecter la stabilité financière du projet.

Les télécommunications mobiles constituent un domaine unique dans le secteur de l’immobilier commercial, où c’est le locataire, et non le propriétaire, qui dicte les conditions. Les locataires exigent des réductions de loyer, fixent des augmentations maximales, vendent des pylônes à des entreprises pour des milliards d’euros, sponsorisent des équipes sportives et convainquent les gouvernements que la seule façon d’assurer une couverture est de restreindre davantage les droits des propriétaires.

Les télécommunications mobiles s’affranchissent des modèles traditionnels de l’immobilier commercial, créant une dynamique unique entre les locataires et les propriétaires. Dans ce secteur, ce sont souvent les locataires, et non les propriétaires, qui ont l’avantage de la négociation, un phénomène rarement observé dans d’autres secteurs.

Dynamique du pouvoir

Les locataires du secteur des télécommunications, tels que les opérateurs de réseaux mobiles, exercent une influence significative en raison de la nature de leur activité, qui nécessite l’implantation d’infrastructures, telles que des antennes et des pylônes, sur des propriétés d’importance stratégique. Ces infrastructures sont essentielles pour assurer la couverture et la qualité du service. Les locataires peuvent donc faire pression sur les propriétaires pour obtenir de meilleures conditions de location, notamment des loyers plus bas et des limites à l’augmentation des loyers.

Changer de rôle

En général, c’est le propriétaire qui a le dessus dans les négociations de bail et qui dicte les termes de l’accord. Toutefois, dans le domaine des télécommunications mobiles, ce rôle est souvent inversé. Les opérateurs peuvent négocier des contrats qui non seulement limitent les augmentations annuelles de loyer, mais incluent également des clauses permettant de renégocier les tarifs pendant la durée du contrat, ce qui est extrêmement rare dans d’autres types d’immobilier commercial.

Impact sur la politique et la société

Les opérateurs de télécommunications s’engagent souvent dans des activités visant à orienter les politiques publiques dans un sens favorable à leurs intérêts. Ils convainquent les gouvernements que les restrictions imposées aux propriétaires sont nécessaires pour étendre les infrastructures et améliorer la couverture des services. Ces actions peuvent inclure l’argument selon lequel sans concessions supplémentaires de la part des propriétaires, le développement des réseaux 5G serait gravement compromis. Cela se traduit par des politiques qui peuvent favoriser les opérateurs au détriment des propriétaires.

Économie et communauté

La vente de pylônes à des sociétés de tours, qui gèrent ensuite l’infrastructure de télécommunications, est un autre aspect qui affecte l’économie du secteur. Ces transactions se chiffrent souvent en milliards d’euros et ont un impact significatif sur la structure du marché des télécommunications. Les opérateurs, débarrassés de la responsabilité directe de l’infrastructure, peuvent se concentrer sur le développement des services et de l’innovation.

Le secteur des télécommunications mobiles présente un modèle d’entreprise inhabituel dans l’immobilier commercial, où la relation entre le locataire et le propriétaire est définie de manière bien différente que dans la plupart des autres secteurs. Cette dynamique de pouvoir inversée a des implications considérables non seulement pour les acteurs du marché, mais aussi pour la politique économique générale et le développement des infrastructures.

Les tentatives du gouvernement d’exproprier des centaines de milliers de propriétaires en Europe violeraient la Constitution américaine, où les droits de propriété sont respectés. Entre-temps, la couverture de la 5G aux États-Unis a atteint 95 %, alors qu’en Europe elle est d’environ 80 % ; au Royaume-Uni, elle est même inférieure à 50 %.

Le développement de la couverture réseau 5G varie considérablement entre les États-Unis, l’Europe et surtout le Royaume-Uni. Ces différences sont dues à un certain nombre de facteurs, notamment les approches réglementaires, les investissements dans les infrastructures et l’intérêt du marché.

États-Unis

Aux États-Unis, l’obtention d’une couverture 5G de 95 % est le résultat d’investissements importants de la part des grands opérateurs de télécommunications tels que AT&T, Verizon et T-Mobile. Ces entreprises ont investi des milliards de dollars dans l’acquisition de bandes de fréquences et la construction de nouvelles infrastructures. Les réglementations fédérales et la coopération avec les autorités locales facilitent souvent le processus d’installation de nouveaux pylônes et équipements, accélérant ainsi le développement du réseau.

L’un des aspects clés de l’approche américaine est également l’utilisation d’un modèle de « course au sommet », dans lequel les opérateurs rivalisent pour couvrir la plus grande superficie possible le plus rapidement possible afin d’attirer les clients à la recherche d’un accès rapide et fiable à l’internet.

L’Europe

En Europe, la couverture du réseau 5G est d’environ 80 %, ce qui indique une adoption et une croissance plus lentes qu’aux États-Unis. Cela s’explique en partie par des processus réglementaires plus compliqués et par les défis posés par la densité de population et les bâtiments historiques dans de nombreuses zones urbaines. De nombreux pays européens se sont lancés dans une stratégie d’expansion plus équilibrée et progressive du réseau, en se concentrant sur les zones urbaines clés avant d’étendre les services aux zones moins peuplées.

En outre, la fragmentation du marché en Europe, où chaque pays a ses propres réglementations et normes, peut entraver la coordination et l’efficacité du déploiement des services sur le continent. Les différences entre les politiques nationales affectent également la rapidité et l’efficacité de la mise en œuvre des nouvelles technologies.

Royaume-Uni

Au Royaume-Uni, la couverture du réseau 5G est beaucoup plus faible, avec moins de 50 %. Cela pourrait être le résultat d’une combinaison de facteurs, notamment des retards dus à des décisions politiques (comme les questions liées au Brexit) et des problèmes liés à l’exclusion de l’équipement du fournisseur Huawei, qui a nécessité le remodelage et la reconstruction partielle de l’infrastructure existante. En outre, les procédures d’approbation des nouveaux pylônes sont souvent longues et compliquées, ce qui retarde encore l’expansion du réseau.

Les différences de couverture du réseau 5G entre les États-Unis, l’Europe et le Royaume-Uni sont dues à une variété d’approches politiques, réglementaires, d’investissement et de marché. Dans chacune de ces régions, les défis et les stratégies locales influent sur la rapidité et l’efficacité du déploiement de cette technologie de télécommunications avancée.

Le principal problème de l’Europe est l’inefficacité des marchés. La réglementation n’est pas en mesure de résoudre ce problème. Le secteur européen des télécommunications se caractérise par une mosaïque d’opérateurs surchargés, où les coûts de l’inefficacité dépassent les loyers des sites de pylônes. Les sociétés de pylônes parrainées par les opérateurs n’offrent pas de solution, car elles favorisent intrinsèquement leurs sociétés mères.

L’inefficacité des marchés en Europe est un problème complexe qui affecte considérablement le secteur des télécommunications et, surtout, le développement et la diffusion de technologies telles que la 5G. Les principaux défis associés à ce problème sont la fragmentation du marché, les coûts d’exploitation élevés et les obstacles réglementaires.

La fragmentation du marché

Le secteur européen des télécommunications est très diversifié, avec un grand nombre d’opérateurs opérant dans chaque pays, ce qui conduit souvent à une concurrence excessive et à une fragmentation du marché. Chaque pays a ses propres réglementations et normes, ce qui fait qu’il est difficile pour les opérateurs d’étendre efficacement leurs activités à l’échelle européenne. Cela rend les investissements dans les nouvelles technologies et infrastructures coûteux et complexes, ce qui affecte la rentabilité et l’efficacité opérationnelle.

Coûts d’exploitation élevés

Le coût de l’inefficacité dépasse souvent les loyers des sites de pylônes, ce qui est le symptôme de problèmes structurels plus profonds. L’inefficacité peut résulter d’une infrastructure obsolète, d’un manque d’investissement dans les technologies modernes et d’une réglementation excessive, qui impose des charges administratives et financières supplémentaires aux opérateurs. Ces coûts élevés font qu’il est difficile pour les opérateurs de réinvestir leurs bénéfices dans l’expansion et la modernisation du réseau.

Obstacles réglementaires

Les réglementations européennes sont souvent conçues pour protéger les consommateurs et préserver la compétitivité du marché, mais elles peuvent aussi étouffer involontairement l’innovation et le développement technologique. Par exemple, des lois antitrust strictes peuvent entraver la consolidation du marché qui serait nécessaire pour un déploiement plus efficace et durable des nouvelles technologies.

Sociétés de tours parrainées par les opérateurs

Les sociétés de tours, qui sont parrainées par les opérateurs et chargées de gérer les infrastructures de télécommunications, posent également problème. Bien qu’elles puissent en théorie contribuer à une plus grande efficacité opérationnelle, dans la pratique, elles favorisent souvent leurs sociétés mères, ce qui entraîne des conflits d’intérêts et une inefficacité accrue. En conséquence, les ressources ne sont pas utilisées de manière optimale et le potentiel d’innovation est limité.

Besoin de changement

Pour résoudre ces problèmes, il faut modifier à la fois l’approche de la réglementation et la stratégie des opérateurs eux-mêmes. Il faut faciliter davantage la consolidation du marché, ce qui pourrait contribuer à réduire les coûts d’exploitation et permettre des investissements plus efficaces dans les nouvelles technologies. En outre, les réformes réglementaires devraient viser à créer un environnement propice à l’innovation, tout en maintenant un niveau élevé de concurrence et de protection des consommateurs.

Aux États-Unis, les objectifs des différents acteurs du marché sont clairs : les opérateurs se concentrent sur les données (la voix et les données sont désormais traitées simplement comme des données), les sociétés de pylônes se concentrent sur l’infrastructure en acier et les agrégateurs fonciers se concentrent sur les terrains. Cette collaboration profite à toutes les parties. Atteindre une couverture de 95 % n’est pas le fruit d’un favoritisme gouvernemental qui nuit à des centaines de milliers de propriétaires et prive l’économie de milliards d’euros d’investissements potentiels, tout en protégeant quelques dirigeants et leurs actionnaires.

Le contraste entre la situation en Europe et aux États-Unis est évident lorsqu’on examine le modèle de fonctionnement et la structure du marché des télécommunications. Aux Etats-Unis, le marché des télécommunications est caractérisé par une répartition claire des rôles et des responsabilités, ce qui favorise l’efficacité et l’innovation. L’atteinte d’une couverture de 95 % pour les réseaux 5G est le résultat de cette organisation de marché très spécifique.

Des rôles clairement définis sur le marché américain

Aux États-Unis, chaque groupe d’acteurs des télécommunications a des objectifs clairement définis et des spécialisations qui collaborent pour créer un écosystème efficace :

1 Les opérateurs de télécommunications se concentrent principalement sur la transmission de données. En intégrant les services vocaux et de données dans un flux de données unifié, les opérateurs peuvent optimiser la gestion du réseau, accroître l’efficacité et réduire les coûts. Cela permet de déployer plus rapidement de nouvelles technologies et de nouveaux services mieux adaptés aux attentes croissantes des consommateurs.

2. les sociétés de pylônes – elles sont engagées dans la gestion d’infrastructures physiques telles que les mâts et les pylônes de télécommunications. Elles se concentrent sur la maintenance, l’expansion et l’optimisation de l’infrastructure en acier, qui est essentielle pour maintenir la continuité et la qualité du signal. Leur spécialisation leur permet de réduire les coûts et d’accroître l’efficacité opérationnelle, ce qui se traduit directement par une meilleure qualité de service pour les utilisateurs finaux.

3 Agrégateurs fonciers – spécialisés dans l’acquisition et la gestion de terrains sur lesquels sont installées des infrastructures de télécommunications. Leurs activités permettent une utilisation plus efficace et mieux organisée de l’espace, ce qui est important à la fois pour l’expansion du réseau et pour minimiser les conflits avec les communautés et les autorités locales.

Avantages de la clarté des rôles

Cette spécialisation et la clarté des rôles contribuent à la synergie sur le marché, ce qui est crucial pour le développement rapide et la mise à l’échelle de nouvelles technologies telles que la 5G. L’indépendance de ces acteurs les uns par rapport aux autres permet une négociation plus objective des prix et des conditions, ce qui favorise une concurrence loyale et l’innovation.

Contrairement à la situation en Europe, où la réglementation et les inefficacités du marché entravent souvent le développement, aux États-Unis, le marché des télécommunications est moins dépendant de l’intervention gouvernementale, ce qui permet une évolution plus naturelle de la technologie et du marché. Cela se traduit par une adoption plus rapide des nouvelles technologies et une plus grande couverture du réseau.

Le succès des États-Unis à atteindre un tel niveau de couverture du réseau 5G n’est pas le résultat d’une recherche de favoritisme gouvernemental, mais le résultat d’un modèle de marché efficace qui favorise l’innovation et la coopération entre les différents acteurs du marché. Ce modèle peut servir d’exemple à d’autres régions, en démontrant la valeur de la spécialisation et des rôles clairement définis dans le secteur des télécommunications.

Si les opérateurs voulaient être protégés comme des services publics, ils devraient être réglementés de la même manière. Leurs bénéfices devraient aller aux abonnés (clients), et non aux actionnaires. Mais ce n’est pas la solution qu’ils préfèrent. Au contraire, ils veulent que leurs opérations inefficaces soient soutenues par les gouvernements tout en conservant leurs salaires et la valeur de leurs actions.

Si les opérateurs de télécommunications souhaitent bénéficier d’un statut et d’une protection similaires à ceux des services publics, leurs activités devraient être réglementées en mettant l’accent sur l’intérêt public, ce qui signifie qu’une plus grande partie de leurs bénéfices devrait être réinvestie dans le développement de l’infrastructure et l’amélioration du service aux clients, plutôt que distribuée sous forme de dividendes aux actionnaires. Cette approche vise à garantir que les services sont accessibles, abordables et fiables, comme c’est le cas pour l’eau, le gaz ou l’électricité.

Obstacles à la mise en œuvre d’un tel modèle

Les opérateurs, en particulier ceux qui opèrent sur des marchés matures et concurrentiels, s’opposent souvent à ces réglementations parce qu’elles peuvent limiter leur rentabilité et leur marge de manœuvre dans la prise de décisions commerciales. Ils préfèrent conserver leurs structures de prix et leur modèle de distribution des bénéfices qui favorise les actionnaires, ce qui est le cas de la plupart des entreprises opérant sur un marché libre.

Impact sur les salaires et la valeur de l’action

La volonté de maintenir une rémunération élevée pour les dirigeants et la valeur pour les actionnaires peut favoriser les objectifs financiers à court terme, mais souvent au détriment de la valeur et de la stabilité à long terme pour les clients et la société. Cette approche peut conduire à des conflits d’intérêts, lorsque les décisions sont prises en fonction de ce qui sert le mieux les intérêts internes de l’entreprise plutôt que les utilisateurs finaux de ses services.

Modèle de régulation alternatif

Un exemple d’approche alternative pourrait être le modèle réglementaire utilisé dans certains pays, où les opérateurs sont tenus de réinvestir un certain pourcentage de leurs revenus dans le développement de l’infrastructure ou la réduction des prix des services. Un tel modèle peut contribuer à équilibrer les besoins de toutes les parties prenantes : opérateurs, clients et actionnaires, tout en garantissant que les télécommunications remplissent leur rôle de service public essentiel.

Défis pour les politiques publiques

Le maintien d’opérations inefficaces par le biais d’aides publiques sans exigences appropriées en matière d’amélioration de l’efficacité et des services peut conduire à une stagnation technologique et à un manque d’innovation. De telles politiques peuvent entraîner des coûts plus élevés pour les consommateurs et une moindre compétitivité sur le marché. Il est donc essentiel de trouver un équilibre entre les réglementations qui soutiennent l’innovation et la garantie que les opérateurs agissent dans le meilleur intérêt du public, et pas seulement dans l’intérêt de leurs conseils d’administration et de leurs actionnaires.

Les opérateurs de télécommunications, s’ils doivent être traités comme des services publics, doivent être préparés à une plus grande réglementation et à la responsabilité de fournir de la valeur à la communauté au sens large, et pas seulement à leurs bénéficiaires financiers directs. Cette approche peut nécessiter des changements importants dans leurs modèles opérationnels et financiers, mais elle est essentielle pour garantir que les télécommunications en tant que service remplissent leurs missions essentielles dans la société.

Les fonctionnaires sont plus facilement persuadés que les marchés qui, comme une main invisible, recherchent eux-mêmes la vérité. C’est pourquoi la couverture 5G aux États-Unis a atteint 95 %, avec des acteurs du marché spécialisés dans les données, l’acier et la terre. C’est un exemple d’écosystème qui fonctionne. Pendant ce temps, la couverture en Europe est de 81 %, et encore moins au Royaume-Uni.

Les différences de performance dans le déploiement des réseaux 5G entre les États-Unis et l’Europe, en particulier le Royaume-Uni, révèlent des différences profondes dans les approches du marché et de la réglementation. Ces différences conduisent à des conclusions différentes sur l’efficacité du marché, l’intervention du gouvernement et l’innovation technologique.

Les leçons de l’efficacité des marchés

1 Autorégulation du marché : Aux États-Unis, le marché des télécommunications fait preuve d’une forte capacité d’autorégulation, ce qui a favorisé l’adoption plus rapide de nouvelles technologies telles que la 5G. Cela est dû à une plus grande concurrence et à une plus grande flexibilité permettant aux entreprises d’expérimenter et d’investir sans le fardeau d’une réglementation excessive.

2 Obstacles réglementaires : En Europe, en revanche, une plus grande implication des pouvoirs publics et une réglementation plus stricte peuvent ralentir l’innovation et le développement. Un protectionnisme persistant et des réglementations complexes peuvent limiter la capacité et la volonté d’investir dans les nouvelles technologies.

Leçons tirées de l’intervention des pouvoirs publics

3 Impact de la politique sur l’innovation : Les gouvernements qui soutiennent activement le développement de l’infrastructure des télécommunications par des politiques favorables à l’innovation peuvent accélérer de manière significative l’adoption de nouvelles technologies. L’exemple des États-Unis montre qu’un soutien gouvernemental bien ciblé, qui permet aux marchés de fonctionner librement, est efficace.

4 Problèmes liés à une réglementation excessive : En Europe et au Royaume-Uni, où les gouvernements tentent de contrôler trop étroitement le développement du marché, les résultats peuvent être moins optimistes. La surréglementation peut étouffer les initiatives du marché et limiter le développement des infrastructures, comme en témoigne le ralentissement du déploiement du réseau 5G.

Les leçons de l’innovation technologique

5 Rôle de la spécialisation : La spécialisation des États-Unis dans les domaines des données, de l’acier (infrastructure) et de la terre (localisation) favorise un écosystème efficace qui permet de développer efficacement de nouvelles technologies et de nouveaux services. Chaque segment du marché se concentre sur ses compétences de base, ce qui se traduit par de meilleures performances.

6 Nécessité d’un alignement des politiques : Pour que l’Europe puisse égaler les performances des États-Unis, il faut un meilleur alignement des politiques gouvernementales qui soutiennent l’innovation et l’investissement dans la technologie. Il s’agit notamment de réduire les obstacles réglementaires et de promouvoir une plus grande coopération entre les pays de l’UE en matière de télécommunications.

La portée de la 5G et les différences dans son expansion entre les régions du monde montrent comment les approches du marché et de la réglementation sont essentielles pour façonner l’efficacité technologique. Tirer les leçons de ces expériences peut aider à mieux concevoir des politiques qui soutiennent efficacement le développement d’infrastructures essentielles pour les économies modernes.

La réglementation n’est pas la solution, mais le problème. L’Europe devrait soutenir la spécialisation du marché, et non la supprimer. De nombreuses parties pourraient soutenir le développement des réseaux 5G si seulement elles étaient autorisées à le faire. Chez TIP, nous voulons travailler à la fois avec les sociétés de tours et les opérateurs, en apportant des milliards d’euros d’investissement au marché. Alors pourquoi ne pas nous laisser faire ? Parce que, Marco, les banquiers ont raison ! L’agrégation des baux favorise l’efficacité du marché, car les banques sont plus disposées à prêter aux propriétaires de portefeuilles qu’aux propriétaires individuels.

Sources :