Un fatto interessante. Molti proprietari di immobili confidano nella sicurezza dei loro contratti di locazione per le macchine di telecomunicazione (BTS) perché ne sono sempre stati proprietari. Tuttavia, nessuna banca al mondo concederà prestiti a fronte di un singolo contratto di locazione per infrastrutture di telecomunicazione, data la clausola di risoluzione. I rischi associati alla risoluzione e alla riduzione dell’affitto sono reali. Di solito il periodo di risoluzione è molto breve, fino a pochi mesi. Pertanto, un contratto di locazione di questo tipo non rappresenta alcun valore per la banca.

In genere le banche richiedono che i mutuatari abbiano una fonte di reddito costante e prevedibile e garanzie che possano essere facilmente monetizzate in caso di insolvenza. Nel contesto degli immobili commerciali, come edifici per uffici, centri commerciali o hotel, le banche valutano il valore della proprietà, la sua posizione, il potenziale di affitto e la storia del reddito. Nel caso dei contratti di locazione degli alberi BTS, dove tali strutture possono essere facilmente rimosse o il loro valore può diminuire drasticamente a causa di cambiamenti tecnologici o decisioni politiche, tali garanzie diventano molto più rischiose.

Inoltre, le banche possono concedere prestiti su immobili con condizioni che variano notevolmente a seconda del profilo di rischio. In genere, questi includono un rapporto prestito/valore (LTV) più basso, tassi di interesse più elevati e termini di rimborso più brevi per minimizzare il rischio di perdita del capitale. Nel caso dei leasing di antenne di telecomunicazione, a causa della loro potenziale volatilità e della difficoltà di valutare il valore, questi termini possono essere ancora più restrittivi, rendendoli raramente accettati come garanzia di credito.

Le banche possono anche richiedere garanzie collaterali o personali aggiuntive ai mutuatari, soprattutto in settori considerati ad alto rischio, come quello delle telecomunicazioni GSM. In questo caso, il valore della garanzia deve essere chiaramente superiore all’importo del prestito e il contratto di locazione deve contenere clausole che proteggano la banca da una risoluzione prematura del contratto di locazione o da altri fattori che potrebbero compromettere la stabilità finanziaria del progetto.

Le telecomunicazioni mobili sono un’area unica nel settore immobiliare commerciale, in cui è l’inquilino, e non il proprietario, a dettare le condizioni. Gli affittuari chiedono riduzioni dell’affitto, stabiliscono aumenti massimi, vendono antenne alle società di torri per miliardi di euro, sponsorizzano squadre sportive e convincono i governi che l’unico modo per garantire la copertura è quello di limitare ulteriormente i diritti dei proprietari di immobili.

Le telecomunicazioni mobili stanno uscendo dai modelli tradizionali di immobili commerciali, creando una dinamica unica tra affittuari e proprietari. In questo settore, gli affittuari, e non i proprietari, hanno spesso il vantaggio di negoziare, un fenomeno raramente visto in altri settori.

Dinamiche di potere

Gli affittuari del settore delle telecomunicazioni, come gli operatori di rete mobile, esercitano un’influenza significativa a causa della natura della loro attività, che richiede la collocazione di infrastrutture, come antenne e tralicci, in proprietà strategicamente importanti. Queste infrastrutture sono fondamentali per garantire la copertura e la qualità del servizio, pertanto gli affittuari possono esercitare pressioni sui proprietari degli immobili per chiedere condizioni di locazione migliori, tra cui affitti più bassi e limiti agli aumenti.

Cambiamento di ruoli

Di solito è il proprietario dell’immobile ad avere il sopravvento nelle trattative di locazione, dettando i termini dell’accordo. Tuttavia, nel settore delle telecomunicazioni mobili, questo ruolo è spesso invertito. Gli operatori possono negoziare contratti che non solo limitano gli aumenti annuali dell’affitto, ma includono anche clausole che consentono di rinegoziare le tariffe durante la durata del contratto, cosa estremamente rara in altri tipi di immobili commerciali.

Impatto sulla politica e sulla società

Gli operatori delle telecomunicazioni sono spesso impegnati in attività che cercano di plasmare le politiche pubbliche in modo da favorire i loro interessi. Convincono i governi che le restrizioni ai proprietari di immobili sono necessarie per espandere le infrastrutture e migliorare la copertura del servizio. Tali azioni possono includere l’argomentazione che senza ulteriori concessioni da parte dei proprietari di immobili, lo sviluppo delle reti 5G sarebbe gravemente compromesso. Questo si traduce in politiche che possono favorire gli operatori a scapito dei proprietari di immobili.

Economia e comunità

La vendita di antenne a società di torri, che poi gestiscono l’infrastruttura di telecomunicazione, è un altro aspetto che influisce sull’economia del settore. Queste transazioni ammontano spesso a miliardi di euro e hanno un impatto significativo sulla struttura del mercato delle telecomunicazioni. Gli operatori, liberandosi della responsabilità diretta delle infrastrutture, possono concentrarsi sullo sviluppo di servizi e sull’innovazione.

Il settore delle telecomunicazioni mobili presenta un modello di business insolito nel settore immobiliare commerciale, dove il rapporto tra inquilino e proprietario è definito in modo molto diverso rispetto alla maggior parte degli altri settori. Questa dinamica di potere invertita ha implicazioni di vasta portata non solo per gli operatori del mercato, ma anche per le politiche economiche più ampie e per lo sviluppo delle infrastrutture.

I tentativi del governo di espropriare centinaia di migliaia di proprietari di immobili in Europa violerebbero la Costituzione degli Stati Uniti, dove i diritti di proprietà sono rispettati. Nel frattempo, la copertura 5G negli Stati Uniti ha raggiunto il 95%, mentre in Europa si aggira intorno all’80%; nel Regno Unito addirittura meno del 50%.

Lo sviluppo della copertura di rete 5G varia in modo significativo tra Stati Uniti, Europa e soprattutto Regno Unito. Queste differenze sono dovute a una serie di fattori, tra cui gli approcci normativi, gli investimenti nelle infrastrutture e l’interesse del mercato.

Stati Uniti

Negli Stati Uniti, il raggiungimento del 95% di copertura 5G è il risultato di ingenti investimenti da parte dei principali operatori di telecomunicazioni come AT&T, Verizon e T-Mobile. Queste aziende hanno investito miliardi di dollari nell’acquisizione di bande di frequenza e nella costruzione di nuove infrastrutture. Le normative federali e la collaborazione con le autorità locali spesso facilitano il processo di installazione di nuovi piloni e attrezzature, accelerando lo sviluppo della rete.

Uno degli aspetti chiave dell’approccio statunitense è anche l’utilizzo di un modello di “corsa al rialzo”, in cui gli operatori competono per coprire il maggior numero di aree nel minor tempo possibile per attirare i clienti che cercano un accesso a Internet veloce e affidabile.

Europa

In Europa, la copertura della rete 5G si aggira intorno all’80%, il che indica un’adozione e una crescita più lente rispetto agli Stati Uniti. Ciò è dovuto in parte a processi normativi più complicati e alle sfide legate alla densità della popolazione e agli edifici storici in molte aree urbane. Molti paesi europei hanno intrapreso una strategia di espansione della rete più equilibrata e graduale, concentrandosi sulle principali aree urbane prima di estendere i servizi alle zone meno popolate.

Inoltre, la frammentazione del mercato in Europa, dove ogni paese ha le proprie normative e i propri standard, può ostacolare il coordinamento e l’efficienza della distribuzione dei servizi in tutto il continente. Le differenze nelle politiche nazionali influiscono anche sulla velocità e sull’efficienza dell’implementazione delle nuove tecnologie.

Regno Unito

Nel Regno Unito, la copertura della rete 5G è molto più bassa, meno del 50%. Questo potrebbe essere il risultato di una combinazione di fattori, tra cui i ritardi dovuti a decisioni politiche (come le questioni legate alla Brexit) e i problemi legati all’esclusione delle apparecchiature del fornitore Huawei, che hanno richiesto la rimodulazione e la parziale ricostruzione delle infrastrutture esistenti. Inoltre, i processi di approvazione per le nuove antenne sono spesso lunghi e complicati e ritardano ulteriormente l’espansione della rete.

Le differenze nella copertura della rete 5G tra Stati Uniti, Europa e Regno Unito sono dovute a una serie di approcci politici, normativi, di investimento e di mercato. In ognuna di queste regioni, le sfide e le strategie locali influenzano la velocità e l’efficacia della diffusione di questa tecnologia di telecomunicazione avanzata.

Il problema principale dell’Europa è l’inefficienza dei mercati. La regolamentazione non è in grado di risolvere questo problema. Il settore delle telecomunicazioni europeo è caratterizzato da un mosaico di operatori sovraccarichi, in cui i costi dell’inefficienza superano gli affitti dei siti dei ripetitori. Le società di torri sponsorizzate dagli operatori non offrono una soluzione, poiché favoriscono intrinsecamente le loro società madri.

L’inefficienza dei mercati in Europa è un problema complesso che influisce in modo significativo sul settore delle telecomunicazioni e, soprattutto, sullo sviluppo e la diffusione di tecnologie come il 5G. Le sfide principali associate a questo problema includono la frammentazione del mercato, gli alti costi operativi e gli ostacoli normativi.

Frammentazione del mercato

Il settore europeo delle telecomunicazioni è altamente diversificato, con un gran numero di operatori che operano in ogni paese, il che spesso porta a un’eccessiva concorrenza e frammentazione del mercato. Ogni paese ha i propri regolamenti e standard, il che rende difficile per gli operatori scalare efficacemente le proprie operazioni su scala europea. Ciò rende costosi e complessi gli investimenti in nuove tecnologie e infrastrutture, che a loro volta incidono sulla redditività e sull’efficienza operativa.

Costi operativi elevati

Il costo dell’inefficienza spesso supera i canoni di locazione dei siti di antenne, sintomo di problemi strutturali più profondi. Le inefficienze possono derivare da infrastrutture obsolete, dalla mancanza di investimenti in tecnologie moderne e dall’eccesso di regolamentazione, che impone agli operatori ulteriori oneri amministrativi e finanziari. Questi costi elevati rendono difficile per gli operatori reinvestire i profitti nell’espansione e nella modernizzazione della rete.

Ostacoli normativi

Le normative europee sono spesso concepite per proteggere i consumatori e preservare la competitività del mercato, ma possono anche soffocare involontariamente l’innovazione e lo sviluppo tecnologico. Ad esempio, le severe leggi antitrust possono ostacolare il consolidamento del mercato che sarebbe necessario per una diffusione più efficiente e sostenibile delle nuove tecnologie.

Società di torri sponsorizzate dagli operatori

Anche le società di torri, sponsorizzate dagli operatori e incaricate di gestire le infrastrutture di telecomunicazione, rappresentano un problema. Sebbene in teoria possano contribuire a una maggiore efficienza operativa, in pratica spesso favoriscono le loro società madri, generando conflitti di interesse e ulteriore inefficienza. A causa di questa situazione, le risorse non vengono utilizzate in modo ottimale e il potenziale di innovazione è limitato.

Necessità di cambiamento

Per risolvere questi problemi è necessario cambiare sia l’approccio alla regolamentazione che la strategia degli operatori stessi. È necessario agevolare maggiormente il consolidamento del mercato, che potrebbe contribuire a ridurre i costi operativi e consentire investimenti più efficienti nelle nuove tecnologie. Inoltre, le riforme normative dovrebbero essere finalizzate a creare un ambiente favorevole all’innovazione, mantenendo un alto livello di concorrenza e di protezione dei consumatori.

Negli Stati Uniti, si possono notare i chiari obiettivi dei vari attori del mercato: gli operatori si concentrano sui dati (voce e dati sono ora trattati semplicemente come dati), le società di torri si concentrano sulle infrastrutture in acciaio e gli aggregatori di terreni si concentrano sui terreni. Questa collaborazione va a vantaggio di tutte le parti. Il raggiungimento del 95% di copertura non deriva dalla ricerca di favoritismi governativi che danneggiano centinaia di migliaia di proprietari di immobili e privano l’economia di miliardi di euro di potenziali investimenti, proteggendo invece pochi dirigenti e i loro azionisti.

Il contrasto tra la situazione in Europa e negli Stati Uniti è evidente se si guarda al modello operativo e alla struttura del mercato delle telecomunicazioni. Negli Stati Uniti, il mercato delle telecomunicazioni è caratterizzato da una chiara divisione dei ruoli e delle responsabilità, che promuove l’efficienza e l’innovazione. Il raggiungimento del 95% di copertura delle reti 5G è il risultato di questa specifica organizzazione del mercato.

Ruoli chiaramente definiti nel mercato statunitense

Negli Stati Uniti, ogni gruppo di operatori di telecomunicazioni ha obiettivi e specializzazioni ben definite che collaborano per creare un ecosistema efficace:

1 Gli operatori di telecomunicazioni si concentrano principalmente sulla trasmissione di dati. Integrando i servizi voce e dati in un flusso di dati unificato, gli operatori possono ottimizzare la gestione della rete, aumentando l’efficienza e riducendo i costi. Ciò consente una più rapida implementazione di nuove tecnologie e servizi più adatti alle crescenti aspettative dei consumatori.

2. le società di torri – si occupano della gestione di infrastrutture fisiche come pali e torri per telecomunicazioni. Si concentrano sulla manutenzione, l’espansione e l’ottimizzazione dell’infrastruttura in acciaio, che è fondamentale per mantenere la continuità e la qualità del segnale. La loro specializzazione consente di ridurre i costi e aumentare l’efficienza operativa, il che si traduce direttamente in una migliore qualità del servizio per gli utenti finali.

3 Aggregatori di terreni – sono specializzati nell’acquisizione e nella gestione di terreni su cui installare infrastrutture di telecomunicazione. Le loro attività consentono un uso più efficiente e organizzato dello spazio, importante sia per l’espansione della rete che per ridurre al minimo i conflitti con le comunità e le autorità locali.

Vantaggi della chiarezza dei ruoli

Questa specializzazione e la chiarezza dei ruoli contribuiscono alla sinergia nel mercato, che è fondamentale per il rapido sviluppo e la scalabilità di nuove tecnologie come il 5G. L’indipendenza di questi attori tra loro consente una negoziazione più obiettiva dei prezzi e delle condizioni, favorendo la concorrenza leale e l’innovazione.

A differenza di quanto accade in Europa, dove la regolamentazione e le inefficienze del mercato spesso ostacolano lo sviluppo, negli Stati Uniti il mercato delle telecomunicazioni è meno dipendente dall’intervento pubblico, consentendo un’evoluzione tecnologica e di mercato più naturale. Questo si traduce in una più rapida adozione di nuove tecnologie e in una maggiore copertura di rete.

Il successo degli Stati Uniti nel raggiungere un così alto livello di copertura della rete 5G non è il risultato di una ricerca di favoritismi governativi, ma il risultato di un modello di mercato efficiente che promuove l’innovazione e la cooperazione tra i vari attori del mercato. Questo modello può servire da esempio per altre regioni, dimostrando il valore della specializzazione e dei ruoli chiaramente definiti nel settore delle telecomunicazioni.

Se gli operatori volessero essere tutelati come le aziende di pubblica utilità, dovrebbero essere regolamentati in modo simile. I loro profitti dovrebbero andare agli abbonati (clienti), non agli azionisti. Tuttavia, questa non è la soluzione che preferiscono. Vogliono invece che le loro operazioni inefficienti siano sostenute dai governi, mantenendo i loro stipendi e il loro valore azionario.

Se gli operatori di telecomunicazioni vogliono ottenere uno status e una protezione simili a quelli dei servizi di pubblica utilità, le loro operazioni dovrebbero essere regolamentate ponendo l’accento sul servizio di interesse pubblico, il che significa che una parte più consistente dei loro profitti dovrebbe essere reinvestita nello sviluppo delle infrastrutture e nel miglioramento del servizio ai clienti, piuttosto che essere distribuita come dividendi agli azionisti. Questo approccio mira a garantire che i servizi siano accessibili, economici e affidabili, proprio come avviene per l’acqua, il gas o l’elettricità.

Ostacoli all’implementazione di questo modello

Gli operatori, soprattutto quelli che operano in mercati maturi e competitivi, spesso si oppongono a tali regolamenti perché possono limitare la loro redditività e la loro flessibilità nel prendere decisioni commerciali. Preferiscono mantenere le loro strutture tariffarie e il modello di distribuzione dei profitti che favorisce gli azionisti, tipico della maggior parte delle aziende che operano in un mercato libero.

Impatto sui salari e sul valore delle azioni

La spinta a mantenere alti i compensi dei dirigenti e il valore per gli azionisti può favorire gli obiettivi finanziari a breve termine, ma spesso a scapito del valore e della stabilità a lungo termine per i clienti e la società. Questo approccio può portare a conflitti di interesse, in cui le decisioni vengono prese in base a ciò che serve di più agli interessi interni dell’azienda piuttosto che agli utenti finali dei suoi servizi.

Modello di regolamentazione alternativo

Un esempio di approccio alternativo potrebbe essere il modello normativo utilizzato in alcuni Paesi, in cui gli operatori sono tenuti a reinvestire una certa percentuale dei loro ricavi nello sviluppo delle infrastrutture o nella riduzione dei prezzi dei servizi. Un modello di questo tipo può aiutare a bilanciare le esigenze di tutte le parti interessate: operatori, clienti e azionisti, garantendo al contempo che le telecomunicazioni svolgano il loro ruolo di servizio di pubblica utilità.

Sfide per le politiche pubbliche

Il mantenimento di operazioni inefficienti attraverso il sostegno pubblico, senza requisiti adeguati per il miglioramento dell’efficienza e dei servizi, può portare alla stagnazione tecnologica e alla mancanza di innovazione. Tali politiche possono comportare un aumento dei costi per i consumatori e una minore competitività sul mercato. Pertanto, è fondamentale trovare un equilibrio tra le normative che sostengono l’innovazione e la garanzia che gli operatori agiscano nell’interesse del pubblico e non solo nell’interesse dei loro consigli di amministrazione e degli azionisti.

Gli operatori di telecomunicazioni, se vogliono essere trattati come servizi di pubblica utilità, devono essere preparati a una maggiore regolamentazione e alla responsabilità di fornire valore alla comunità in generale, non solo ai loro diretti beneficiari finanziari. Questo approccio potrebbe richiedere cambiamenti significativi nei loro modelli operativi e finanziari, ma è fondamentale per garantire che le telecomunicazioni come servizio svolgano la loro missione principale nella società.

I funzionari governativi sono più facilmente persuasi rispetto ai mercati che, come una mano invisibile, perseguono da soli la verità. Ecco perché la copertura 5G negli Stati Uniti ha raggiunto il 95%, con operatori di mercato specializzati in dati, acciaio e terra. Questo è un esempio di ecosistema funzionante. Nel frattempo, la copertura in Europa è pari all’81% e ancora meno nel Regno Unito.

Le differenze nelle prestazioni di lancio della rete 5G tra gli Stati Uniti e l’Europa, in particolare il Regno Unito, evidenziano profonde differenze negli approcci di mercato e normativi. Queste differenze portano a conclusioni diverse sull’efficienza del mercato, sull’intervento del governo e sull’innovazione tecnologica.

Lezioni di efficienza del mercato

1 Autoregolamentazione del mercato: Negli Stati Uniti, il mercato delle telecomunicazioni mostra una forte capacità di autoregolamentazione, che ha favorito una più rapida adozione di nuove tecnologie come il 5G. Ciò è dovuto alla maggiore concorrenza e alla flessibilità delle aziende che possono sperimentare e investire senza il peso di una regolamentazione eccessiva.

2 Ostacoli normativi: In Europa, invece, un maggiore coinvolgimento del governo e una regolamentazione più rigida possono rallentare l’innovazione e lo sviluppo. Il protezionismo persistente e le normative complesse possono limitare la capacità e la volontà di investire in nuove tecnologie.

Lezioni dall’intervento del governo

3 Impatto delle politiche sull’innovazione: I governi che sostengono attivamente lo sviluppo delle infrastrutture di telecomunicazione attraverso politiche favorevoli all’innovazione possono accelerare notevolmente l’adozione di nuove tecnologie. L’esempio degli Stati Uniti dimostra l’efficacia di un sostegno governativo adeguatamente mirato che permette ai mercati di operare liberamente.

4 Problemi di eccessiva regolamentazione: In Europa e nel Regno Unito, dove i governi cercano di controllare lo sviluppo del mercato in modo troppo rigido, i risultati potrebbero essere meno ottimistici. L’eccesso di regolamentazione può soffocare le iniziative di mercato e limitare lo sviluppo delle infrastrutture, come dimostra il rallentamento della diffusione delle reti 5G.

Lezioni di innovazione tecnologica

5 Ruolo della specializzazione: La specializzazione negli Stati Uniti nelle aree dei dati, dell’acciaio (infrastrutture) e del territorio (ubicazione) favorisce un ecosistema efficiente che sviluppa efficacemente nuove tecnologie e servizi. Ogni segmento di mercato si concentra sulle proprie competenze chiave, ottenendo prestazioni migliori.

6 Necessità di allineamento delle politiche: Affinché l’Europa possa eguagliare i risultati degli Stati Uniti, è necessario un migliore allineamento delle politiche governative a sostegno dell’innovazione e degli investimenti in tecnologia. Ciò include la riduzione delle barriere normative e la promozione di una maggiore cooperazione tra i Paesi dell’UE in materia di telecomunicazioni.

La portata del 5G e le differenze nella sua espansione tra le varie regioni del mondo dimostrano come gli approcci normativi e di mercato siano fondamentali per dare forma all’efficienza tecnologica. Imparare da queste esperienze può aiutare a progettare meglio politiche che supportino efficacemente lo sviluppo di infrastrutture critiche per le economie moderne.

La risposta non è la regolamentazione, ma il problema. L’Europa dovrebbe sostenere la specializzazione del mercato, non sopprimerla. Molte parti potrebbero sostenere lo sviluppo delle reti 5G se solo gli fosse permesso di farlo. Noi di TIP vogliamo lavorare sia con le società di torri che con gli operatori, portando miliardi di euro di investimenti sul mercato. Allora perché non lasciarci fare? Perché, Marco, i banchieri hanno ragione! L’aggregazione dei contratti di locazione promuove l’efficienza del mercato, perché le banche sono più disposte a concedere prestiti ai proprietari di portafogli piuttosto che ai singoli proprietari.

Fonti: