Ciekawostka. Wielu właścicieli nieruchomości jest przekonanych o bezpieczeństwie swoich dzierżaw gruntów pod urządzenia telekomunikacyjne (BTS), ponieważ zawsze byli ich właścicielami. Jednak żaden bank na świecie nie udzieli pożyczki pod zastaw pojedynczej dzierżawy infrastruktury telekomunikacyjnej, biorąc pod uwagę klauzulę wypowiedzenia. Ryzyko związane z wypowiedzeniem umowy i obniżeniem czynszu jest realne. Zazwyczaj okres wypowiedzenia jest bardzo krótki, do kilku miesięcy. W związku z tym taka dzierżawa nie przedstawia żadnej wartości dla banku.

Banki zazwyczaj wymagają od kredytobiorców posiadania stałego i przewidywalnego źródła dochodu oraz zabezpieczenia, które można łatwo spieniężyć w przypadku niewywiązania się ze zobowiązań. W kontekście nieruchomości komercyjnych, takich jak biurowce, centra handlowe czy hotele, banki oceniają wartość nieruchomości, jej lokalizację, potencjał wynajmu i historię dochodów. W przypadku dzierżawy masztów BTS, gdzie takie obiekty można łatwo usunąć lub ich wartość może gwałtownie spaść z powodu zmian technologicznych lub decyzji politycznych, takie zabezpieczenie staje się znacznie bardziej ryzykowne.

Ponadto banki mogą udzielać pożyczek pod zastaw nieruchomości na warunkach, które różnią się znacznie w zależności od profilu ryzyka. Zazwyczaj obejmują one niższy wskaźnik LTV, wyższe stopy procentowe i krótsze terminy spłaty, aby zminimalizować ryzyko utraty kapitału. W przypadku leasingu anten telekomunikacyjnych, ze względu na ich potencjalną zmienność i trudności w ocenie wartości, warunki te mogą być jeszcze bardziej restrykcyjne, co sprawia, że są one rzadko akceptowane jako zabezpieczenie kredytu.

Banki mogą również wymagać od kredytobiorców dodatkowych zabezpieczeń lub gwarancji osobistych, zwłaszcza w branżach uznawanych za obarczone wysokim ryzykiem, takich jak telekomunikacja GSM. W takim przypadku wartość zabezpieczenia musi być wyraźnie wyższa niż kwota kredytu, a umowa najmu musi zawierać klauzule, które chronią bank przed przedwczesnym zakończeniem najmu lub innymi czynnikami, które mogłyby wpłynąć na stabilność finansową projektu.

Telekomunikacja mobilna to wyjątkowy obszar w sektorze nieruchomości komercyjnych, w którym to najemca, a nie wynajmujący, dyktuje warunki. Najemcy żądają obniżek czynszów, ustalają maksymalne podwyżki, sprzedają maszty firmom wieżowym za miliardy euro, sponsorują drużyny sportowe i przekonują rządy, że jedynym sposobem na zapewnienie zasięgu jest dalsze ograniczanie praw właścicieli nieruchomości.

Telekomunikacja mobilna wyłamuje się z tradycyjnych modeli nieruchomości komercyjnych, tworząc unikalną dynamikę pomiędzy najemcami a wynajmującymi. W tej branży najemcy, a nie właściciele, często mają przewagę negocjacyjną, co jest zjawiskiem rzadko spotykanym w innych sektorach.

Dynamika mocy

Najemcy z branży telekomunikacyjnej, tacy jak operatorzy sieci komórkowych, mają znaczący wpływ ze względu na charakter ich działalności, która wymaga umieszczenia infrastruktury, takiej jak anteny i maszty, na strategicznie ważnych nieruchomościach. Infrastruktura ta ma kluczowe znaczenie dla zapewnienia zasięgu i jakości usług, w związku z czym najemcy mogą wywierać presję na właścicieli nieruchomości, domagając się lepszych warunków najmu, w tym niższych czynszów i ograniczeń dotyczących podwyżek czynszu.

Zmiana ról

Zazwyczaj to właściciel nieruchomości ma przewagę w negocjacjach dotyczących najmu, dyktując warunki umowy. Jednak w telekomunikacji mobilnej rola ta często ulega odwróceniu. Operatorzy mogą negocjować umowy, które nie tylko ograniczają roczne podwyżki czynszu, ale także zawierają klauzule umożliwiające renegocjację stawek w trakcie trwania umowy, co jest niezwykle rzadkie w przypadku innych rodzajów nieruchomości komercyjnych.

Wpływ na politykę i społeczeństwo

Operatorzy telekomunikacyjni często angażują się w działania mające na celu kształtowanie polityki publicznej w sposób korzystny dla ich interesów. Przekonują oni rządy, że ograniczenia nakładane na właścicieli nieruchomości są niezbędne do rozbudowy infrastruktury i poprawy zasięgu usług. Takie działania mogą obejmować argumentowanie, że bez dodatkowych ustępstw ze strony właścicieli nieruchomości rozwój sieci 5G byłby poważnie zagrożony. Przekłada się to na politykę, która może faworyzować operatorów kosztem właścicieli nieruchomości.

Gospodarka i społeczność

Kolejnym aspektem wpływającym na ekonomikę sektora jest sprzedaż masztów firmom wieżowym, które następnie zarządzają infrastrukturą telekomunikacyjną. Transakcje te często opiewają na miliardy euro i mają znaczący wpływ na strukturę rynku telekomunikacyjnego. Operatorzy, pozbywając się bezpośredniej odpowiedzialności za infrastrukturę, mogą skupić się na rozwoju usług i innowacji.

Sektor telekomunikacji mobilnej prezentuje nietypowy model biznesowy w sektorze nieruchomości komercyjnych, w którym relacja pomiędzy najemcą a wynajmującym jest znacznie inaczej zdefiniowana niż w większości innych branż. Ta odwrócona dynamika władzy ma daleko idące implikacje nie tylko dla uczestników rynku, ale także dla szerszej polityki gospodarczej i rozwoju infrastruktury.

Rządowe próby wywłaszczenia setek tysięcy właścicieli nieruchomości w Europie naruszyłyby konstytucję Stanów Zjednoczonych, gdzie prawa własności są szanowane. Tymczasem zasięg 5G w Stanach Zjednoczonych osiągnął 95%, podczas gdy w Europie wynosi około 80%; w Wielkiej Brytanii nawet mniej niż 50%.

Rozwój zasięgu sieci 5G różni się znacznie między Stanami Zjednoczonymi, Europą, a zwłaszcza Wielką Brytanią. Różnice te wynikają z wielu czynników, w tym podejścia regulacyjnego, inwestycji w infrastrukturę i zainteresowania rynku.

Stany Zjednoczone

W Stanach Zjednoczonych osiągnięcie 95% zasięgu 5G jest wynikiem dużych inwestycji głównych operatorów telekomunikacyjnych, takich jak AT&T, Verizon i T-Mobile. Firmy te zainwestowały miliardy dolarów w zakup pasm częstotliwości i budowę nowej infrastruktury. Przepisy federalne i współpraca z władzami lokalnymi często ułatwiają proces instalacji nowych masztów i sprzętu, przyspieszając rozwój sieci.

Jednym z kluczowych aspektów amerykańskiego podejścia jest również wykorzystanie modelu „wyścigu na szczyt”, w którym operatorzy rywalizują o jak najszybsze pokrycie jak największego obszaru, aby przyciągnąć klientów poszukujących szybkiego i niezawodnego dostępu do Internetu.

Europa

W Europie zasięg sieci 5G wynosi około 80%, co wskazuje na wolniejsze przyjęcie i wzrost niż w USA. Wynika to częściowo z bardziej skomplikowanych procesów regulacyjnych oraz wyzwań związanych z gęstością zaludnienia i zabytkowymi budynkami w wielu obszarach miejskich. Wiele krajów europejskich przyjęło strategię bardziej zrównoważonej i stopniowej rozbudowy sieci, koncentrując się na kluczowych obszarach miejskich przed rozszerzeniem usług na mniej zaludnione obszary.

Ponadto fragmentacja rynku w Europie, gdzie każdy kraj ma własne przepisy i standardy, może utrudniać koordynację i efektywność wdrażania usług na całym kontynencie. Różnice w politykach krajowych wpływają również na szybkość i skuteczność wdrażania nowych technologii.

Zjednoczone Królestwo

W Wielkiej Brytanii zasięg sieci 5G jest znacznie niższy i wynosi mniej niż 50%. Może to być wynikiem kombinacji czynników, w tym opóźnień spowodowanych decyzjami politycznymi (takimi jak kwestie związane z Brexitem) i problemami związanymi z wykluczeniem sprzętu dostawcy Huawei, co wymagało przebudowy i częściowej przebudowy istniejącej infrastruktury. Ponadto procesy zatwierdzania nowych masztów są często długie i skomplikowane, co dodatkowo opóźnia rozbudowę sieci.

Różnice w zasięgu sieci 5G między Stanami Zjednoczonymi, Europą i Wielką Brytanią wynikają z różnych podejść politycznych, regulacyjnych, inwestycyjnych i rynkowych. W każdym z tych regionów lokalne wyzwania i strategie wpływają na szybkość i skuteczność wdrażania tej zaawansowanej technologii telekomunikacyjnej.

Głównym problemem Europy jest nieefektywność rynków. Regulacja nie jest w stanie rozwiązać tego problemu. Europejski sektor telekomunikacyjny charakteryzuje się mozaiką przeciążonych operatorów, gdzie koszty nieefektywności przewyższają czynsze za dzierżawę masztów. Firmy wieżowe sponsorowane przez operatorów nie oferują rozwiązania, ponieważ z natury faworyzują swoje firmy macierzyste.

Nieefektywność rynków w Europie jest złożonym problemem, który znacząco wpływa na sektor telekomunikacyjny, a co najważniejsze, na rozwój i rozpowszechnianie technologii takich jak 5G. Kluczowe wyzwania związane z tym problemem obejmują fragmentację rynku, wysokie koszty operacyjne i przeszkody regulacyjne.

Fragmentacja rynku

Europejski sektor telekomunikacyjny jest bardzo zróżnicowany, z dużą liczbą operatorów działających w każdym kraju, co często prowadzi do nadmiernej konkurencji i fragmentacji rynku. Każdy kraj ma własne regulacje i standardy, co utrudnia operatorom skuteczne skalowanie działalności na szerszą skalę europejską. Sprawia to, że inwestycje w nowe technologie i infrastrukturę są kosztowne i złożone, co z kolei wpływa na rentowność i wydajność operacyjną.

Wysokie koszty operacyjne

Koszty nieefektywności często przewyższają czynsze za lokalizacje masztów, co jest symptomem głębszych problemów strukturalnych. Nieefektywność może wynikać z przestarzałej infrastruktury, braku inwestycji w nowoczesne technologie i nadmiernej regulacji, która nakłada na operatorów dodatkowe obciążenia administracyjne i finansowe. Te wysokie koszty utrudniają operatorom reinwestowanie zysków w rozbudowę i modernizację sieci.

Przeszkody regulacyjne

Regulacje w Europie często mają na celu ochronę konsumentów i zachowanie konkurencyjności rynku, ale mogą również w niezamierzony sposób hamować innowacje i rozwój technologiczny. Przykładowo, surowe przepisy antymonopolowe mogą utrudniać konsolidację rynku, która byłaby niezbędna do bardziej efektywnego i zrównoważonego wdrażania nowych technologii.

Firmy wieżowe sponsorowane przez operatorów

Problemem są również spółki wieżowe, które są sponsorowane przez operatorów i mają za zadanie zarządzanie infrastrukturą telekomunikacyjną. Choć w teorii mogą one przyczyniać się do większej wydajności operacyjnej, w praktyce często faworyzują swoje spółki macierzyste, co prowadzi do konfliktu interesów i dalszej nieefektywności. W rezultacie zasoby nie są wykorzystywane optymalnie, a potencjał innowacyjny jest ograniczony.

Potrzeba zmian

Aby rozwiązać te problemy, potrzebne są zmiany zarówno w podejściu do regulacji, jak i strategii samych operatorów. Konieczne jest większe ułatwienie konsolidacji rynku, co mogłoby pomóc w obniżeniu kosztów operacyjnych i umożliwić bardziej efektywne inwestycje w nowe technologie. Ponadto reformy regulacyjne powinny być ukierunkowane na stworzenie środowiska sprzyjającego innowacjom, przy jednoczesnym utrzymaniu wysokiego poziomu konkurencji i ochrony konsumentów.

W Stanach Zjednoczonych widać wyraźne cele różnych graczy rynkowych: operatorzy koncentrują się na danych (głos i dane są teraz traktowane po prostu jako dane), firmy wieżowe koncentrują się na infrastrukturze stalowej, a agregatorzy gruntów koncentrują się na gruntach. Taka współpraca przynosi korzyści wszystkim stronom. Osiągnięcie 95% pokrycia nie wynika z dążenia do faworyzowania rządu, który szkodzi setkom tysięcy właścicieli nieruchomości i pozbawia gospodarkę miliardów euro potencjalnych inwestycji, jednocześnie chroniąc kilku dyrektorów i ich akcjonariuszy.

Kontrast między sytuacją w Europie i Stanach Zjednoczonych jest wyraźny, gdy spojrzymy na model operacyjny i strukturę rynku telekomunikacyjnego. W Stanach Zjednoczonych rynek telekomunikacyjny charakteryzuje się jasnym podziałem ról i obowiązków, co sprzyja efektywności i innowacyjności. Osiągnięcie 95% zasięgu dla sieci 5G jest wynikiem tej bardzo specyficznej organizacji rynku.

Jasno określone role na rynku amerykańskim

W Stanach Zjednoczonych każda grupa graczy telekomunikacyjnych ma jasno określone cele i specjalizacje, które współpracują ze sobą, aby stworzyć skuteczny ekosystem:

1 Operatorzy telekomunikacyjni – koncentrują się głównie na transmisji danych. Integrując usługi głosowe i transmisji danych w ujednolicony strumień danych, operatorzy mogą zoptymalizować zarządzanie siecią, zwiększając wydajność i obniżając koszty. Pozwala to na szybsze wdrażanie nowych technologii i usług, które są lepiej dostosowane do rosnących oczekiwań konsumentów.

2. firmy wieżowe – zajmują się zarządzaniem infrastrukturą fizyczną, taką jak maszty i wieże telekomunikacyjne. Koncentrują się na utrzymaniu, rozbudowie i optymalizacji infrastruktury stalowej, co jest kluczowe dla utrzymania ciągłości i jakości sygnału. Ich specjalizacja pozwala obniżyć koszty i zwiększyć wydajność operacyjną, co bezpośrednio przekłada się na lepszą jakość usług dla użytkowników końcowych.

3 Agregatory gruntów – specjalizują się w nabywaniu i zarządzaniu gruntami, na których instalowana jest infrastruktura telekomunikacyjna. Ich działalność umożliwia bardziej efektywne i zorganizowane wykorzystanie przestrzeni, co jest ważne zarówno dla rozbudowy sieci, jak i minimalizacji konfliktów z lokalnymi społecznościami i władzami.

Korzyści z jasności ról

Taka specjalizacja i jasność ról przyczyniają się do synergii na rynku, co ma kluczowe znaczenie dla szybkiego rozwoju i skalowania nowych technologii, takich jak 5G. Niezależność tych graczy od siebie pozwala na bardziej obiektywne negocjacje cen i warunków, co promuje uczciwą konkurencję i innowacje.

W przeciwieństwie do sytuacji w Europie, gdzie regulacje i nieefektywność rynku często utrudniają rozwój, w Stanach Zjednoczonych rynek telekomunikacyjny jest mniej zależny od interwencji rządu, co pozwala na bardziej naturalną ewolucję technologiczną i rynkową. Przekłada się to na szybsze wdrażanie nowych technologii i większy zasięg sieci.

Sukces Stanów Zjednoczonych w osiągnięciu tak wysokiego poziomu zasięgu sieci 5G nie jest wynikiem dążenia do faworyzowania rządu, ale wynikiem efektywnego modelu rynkowego, który sprzyja innowacjom i współpracy między różnymi uczestnikami rynku. Model ten może służyć jako przykład dla innych regionów, pokazując wartość specjalizacji i jasno określonych ról w sektorze telekomunikacyjnym.

Jeśli operatorzy chcieliby być chronieni jak przedsiębiorstwa użyteczności publicznej, powinni być regulowani w podobny sposób. Ich zyski powinny trafiać do abonentów (klientów), a nie akcjonariuszy. Nie jest to jednak rozwiązanie, które preferują. Zamiast tego chcą, aby ich nieefektywne operacje były wspierane przez rządy, przy jednoczesnym zachowaniu ich wynagrodzeń i wartości akcji.

Jeśli operatorzy telekomunikacyjni chcieliby uzyskać status i ochronę podobną do przedsiębiorstw użyteczności publicznej, ich działalność powinna być regulowana z naciskiem na służenie interesowi publicznemu, co oznacza, że większa część ich zysków powinna być reinwestowana w rozwój infrastruktury i poprawę usług dla klientów, a nie wypłacana w formie dywidendy dla akcjonariuszy. Takie podejście ma na celu zapewnienie, że usługi są dostępne, przystępne cenowo i niezawodne, podobnie jak w przypadku wody, gazu czy energii elektrycznej.

Przeszkody we wdrażaniu takiego modelu

Operatorzy, zwłaszcza ci działający na dojrzałych, konkurencyjnych rynkach, często sprzeciwiają się takim regulacjom, ponieważ mogą one ograniczać ich rentowność i elastyczność w podejmowaniu decyzji biznesowych. Woleliby utrzymać swoje struktury cenowe i model dystrybucji zysków, który faworyzuje akcjonariuszy, co jest typowe dla większości firm działających na wolnym rynku.

Wpływ na wynagrodzenia i wartość akcji

Dążenie do utrzymania wysokiego wynagrodzenia kadry zarządzającej i wartości dla akcjonariuszy może sprzyjać krótkoterminowym celom finansowym, ale często kosztem długoterminowej wartości i stabilności dla klientów i społeczeństwa. Takie podejście może prowadzić do konfliktów interesów, w których decyzje podejmowane są w oparciu o to, co najlepiej służy wewnętrznym interesom firmy, a nie końcowym użytkownikom ich usług.

Alternatywny model regulacji

Przykładem alternatywnego podejścia może być model regulacyjny stosowany w niektórych krajach, w którym operatorzy są zobowiązani do reinwestowania określonego procentu swoich przychodów w rozwój infrastruktury lub obniżki cen usług. Taki model może pomóc zrównoważyć potrzeby wszystkich zainteresowanych stron: operatorów, klientów i udziałowców, zapewniając jednocześnie, że telekomunikacja spełnia swoją rolę jako kluczowa usługa użyteczności publicznej.

Wyzwania dla polityki publicznej

Utrzymywanie nieefektywnych działań poprzez wsparcie rządowe bez odpowiednich wymogów dotyczących wydajności i poprawy usług może prowadzić do stagnacji technologicznej i braku innowacji. Taka polityka może skutkować wyższymi kosztami dla konsumentów i mniejszą konkurencyjnością na rynku. Dlatego też kluczowe jest znalezienie równowagi między regulacjami wspierającymi innowacje a zapewnieniem, że operatorzy działają w najlepszym interesie publicznym, a nie tylko w interesie swoich zarządów i akcjonariuszy.

Operatorzy telekomunikacyjni, jeśli mają być traktowani jako przedsiębiorstwa użyteczności publicznej, muszą być przygotowani na większą regulację i odpowiedzialność za dostarczanie wartości szerszej społeczności, a nie tylko bezpośrednim beneficjentom finansowym. Takie podejście może wymagać znaczących zmian w ich modelach operacyjnych i finansowych, ale ma kluczowe znaczenie dla zapewnienia, że telekomunikacja jako usługa spełnia swoje podstawowe zadania w społeczeństwie.

Urzędników państwowych łatwiej przekonać niż rynki, które niczym niewidzialna ręka same dążą do prawdy. Właśnie dlatego zasięg 5G w Stanach Zjednoczonych osiągnął 95%, a uczestnicy rynku specjalizują się w danych, stali i ziemi. Jest to przykład funkcjonującego ekosystemu. Tymczasem zasięg w Europie wynosi 81%, a w Wielkiej Brytanii jeszcze mniej.

Różnice w wydajności wdrażania sieci 5G między Stanami Zjednoczonymi a Europą, zwłaszcza Wielką Brytanią, wskazują na głębokie różnice w podejściu rynkowym i regulacyjnym. Różnice te prowadzą do różnych wniosków na temat efektywności rynku, interwencji rządu i innowacji technologicznych.

Lekcje z efektywności rynku

1 Samoregulacja rynku: W Stanach Zjednoczonych rynek telekomunikacyjny wykazuje dużą zdolność do samoregulacji, co sprzyja szybszemu wdrażaniu nowych technologii, takich jak 5G. Wynika to z większej konkurencji i elastyczności firm, które mogą eksperymentować i inwestować bez obciążenia nadmiernymi regulacjami.

2 Przeszkody regulacyjne: Z kolei w Europie większe zaangażowanie rządu i bardziej rygorystyczne regulacje mogą spowalniać innowacje i rozwój. Utrzymujący się protekcjonizm i złożone regulacje mogą ograniczać zdolność i chęć inwestowania w nowe technologie.

Lekcje z interwencji rządu

3 Wpływ polityki na innowacje: Rządy, które aktywnie wspierają rozwój infrastruktury telekomunikacyjnej poprzez politykę proinnowacyjną, mogą znacznie przyspieszyć wdrażanie nowych technologii. Przykład Stanów Zjednoczonych pokazuje, że odpowiednio ukierunkowane wsparcie rządowe, które pozwala rynkom swobodnie działać, jest skuteczne.

4 Problemy z nadmierną regulacją: W Europie i Wielkiej Brytanii, gdzie rządy starają się zbyt ściśle kontrolować rozwój rynku, wyniki mogą być mniej optymistyczne. Nadmierna regulacja może tłumić inicjatywy rynkowe i ograniczać rozwój infrastruktury, co widać w wolniejszym tempie wdrażania sieci 5G.

Lekcje z innowacji technologicznych

5 Rola specjalizacji: Specjalizacja w Stanach Zjednoczonych w obszarach danych, stali (infrastruktura) i gruntów (lokalizacja) sprzyja wydajnemu ekosystemowi, który skutecznie rozwija nowe technologie i usługi. Każdy segment rynku koncentruje się na swoich kluczowych kompetencjach, co skutkuje lepszą wydajnością.

6 Potrzeba dostosowania polityki: Aby Europa mogła dorównać wynikom Stanów Zjednoczonych, konieczne jest lepsze dostosowanie polityk rządowych, które wspierają innowacje i inwestycje w technologie. Obejmuje to zmniejszenie barier regulacyjnych i promowanie większej współpracy między krajami UE w dziedzinie telekomunikacji.

Zasięg sieci 5G i różnice w jej ekspansji w różnych regionach świata pokazują, w jaki sposób podejście rynkowe i regulacyjne ma kluczowe znaczenie dla kształtowania wydajności technologicznej. Uczenie się na podstawie tych doświadczeń może pomóc w lepszym projektowaniu polityk, które skutecznie wspierają rozwój infrastruktury krytycznej dla nowoczesnych gospodarek.

Nie regulacja jest odpowiedzią, ale problem. Europa powinna wspierać specjalizację rynku, a nie ją tłumić. Wiele stron mogłoby wspierać rozwój sieci 5G, gdyby tylko im na to pozwolono. W TIP chcemy współpracować zarówno z firmami zajmującymi się budową wież, jak i operatorami, wnosząc na rynek miliardy euro inwestycji. Dlaczego więc nam na to nie pozwolić? Ponieważ, Marco, bankierzy mają rację! Agregacja leasingu promuje efektywność rynku, ponieważ banki są bardziej skłonne do udzielania pożyczek właścicielom portfeli niż indywidualnym właścicielom.

Źródła: